.
Por Luiz Fernando de Queiroz
Voltamos a abordar a problemática do cadastramento dos condôminos e moradores do prédio. Quem é quem no condomínio constitui ponto fundamental da própria segurança e, ao mesmo tempo, sensível incursão no direito à privacidade.
Vejamos, primeiro, o arquivo dos condôminos. Para saber quem é condômino, ou seja, co-proprietário de unidade autônoma no edifício, o síndico pode solicitar cópia do registro diretamente aos supostos titulares ou ao registro de imóveis.
A informação sobre quem seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário dos direitos à aquisição de unidades é pública. Consta do registro de imóveis e, se não consta por não ter sido ainda registrada ou averbada, vale o que estiver registrado.
O problema é que não custa pouco solicitar certidão individualizada de todas as unidades, por isso o melhor é obtê-las com os condôminos e só pagar as dos que se recusarem a fornecê-las.
Com base nas certidões o síndico poderá montar uma relação de condôminos-proprietários, aptos a participar das assembléias e nelas votar. Evitará, com isso, o constrangimento de só descobrir, tempos depois, que alguém que se fez passar por condômino na realidade só era parente, ou amigo íntimo do verdadeiro proprietário, não estando legalmente habilitado a deliberar e decidir como os demais.
Para que a lista não se torne obsoleta, toda vez que houver alienação de unidade ou solicitação de mudança do nome do condômino nas taxas ou nos boletos de cobrança, o síndico (ou administradora) deve pedir certidão atualizada do interessado, ou fazê-lo às custas do condomínio.
Memória visual
Quanto se trata da elaboração do cadastro de moradores, é preciso agir com maior cuidado, uma vez que não se pode obrigar nenhuma pessoa a fornecer seus dados pessoais.
Aliás, tal tipo de levantamento deve conter o mínimo necessário de informações que os condôminos, em assembléia, julgarem indispensáveis a melhorar a segurança do próprio prédio. Poderá, por exemplo, incluir ou não, dados sobre o estado civil dos moradores (quem é solteiro, casado, separado, ajuntado), profissão, endereço e telefone comercial, relação com o condomínio (proprietário, empregado doméstico, inquilino etc.), nome de parentes e amigos que mais o visitam e assim por diante.
Cada condômino tem o direito de fornecer as informações que, a seu juízo, forem convenientes e que não o fizerem sentir-se invadido em sua privacidade. Não custa lembrar que é preciso fazer duas relações, uma mais completa, que ficará em poder do síndico, e outra mais reduzida, à disposição da portaria, com instruções adequadas sobre como utilizá-las, para que não se caia no perigo maior de fornecer a estranhos dados que só interessam à administração do condomínio.
Tão importante quanto cadastrar os moradores é, a nosso ver, escolher porteiros com boa memória visual, que possam identificar de imediato quem não é residente ou visitante habitual do prédio, sem necessidade de consultar qualquer lista.
Aplicando esta habilidade, o porteiro poderá mais facilmente agir com firmeza com relação a estranhos. Apesar de todas as advertências, é comum ver porteiros dando livre acesso a qualquer pessoa bem apessoada, especialmente em edifícios com muitas unidades, simplesmente porque não sabem reconhecer de pronto quem é morador ou não.
*Advogado e colaborador da Folha do Síndico e do Jornal do Síndico
17/08/08
FACILITANDO A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO - ÍNDICE POR ASSUNTO.
*
• Administração Condominial * Manutenção Predial * Segurança Patrimonial * Leis Afins *
Dicas da Prefeitura Municipal * Companhia de Energia Elétrica * Fornecimento de Água * Corpo de Bombeiro * Polícia Militar
Senhores Condôminos,
Administrar um condomínio não é nada fácil, requer muita habilidade, principalmente, no trato para com os moradores. São famílias diferentes dividindo ambientes comuns, cumprindo obrigações e respeitando o espaço vizinho.
Administrar um condomínio não é nada fácil, requer muita habilidade, principalmente, no trato para com os moradores. São famílias diferentes dividindo ambientes comuns, cumprindo obrigações e respeitando o espaço vizinho.
Entre conflitos graves o rateio das despesas comuns. Sempre terá um Condômino que se sente lesado, achando injusta sua taxa condominial, exatamente igual à de outro que TEM VÁRIOS MORADORES EM SUA UNIDADE ou desperdiça água. Sem falar do Condômino que mora no primeiro andar e acha que não é obrigado a pagar pelo uso do elevador ou energia gasta para iluminar os corredores superiores.
No caso da água, a partir de 2007, por força de regulamentação oficial, as empresas responsáveis pela distribuição de água são obrigadas a individualizar o serviço em prédio condominial, desde que o edifício construa nova rede de tubulação. Enquanto não executam a obra, que tem elevado custo, muitos Condomínios tem optado por um rateio do consumo presumido por morador, isto é, se um apartamento tem 02 moradores paga 02 cotas do valor total da conta cobrada no mês, se tem 03 paga 03 e assim por diante. Norma que torna a cobrança mais justa e cidadã, diminuindo os conflitos e, consequentemente, favoreceu o combate ao desperdício, conforme alguns prédios perceberem ao implantar o sistema. Unidade vazia: cobra-se uma COTA.
O Novo Código Civil veio corrigir algumas distorções, modificando algumas regras. Por exemplo, a não utilização de certos bens existentes no PRÉDIO, ou, a não utilização das áreas comuns por alguns Condôminos, importa em diminuição dos valores pagos pela taxa ordinária.
Outro problema é a inadimplência que, muitas vezes, obriga o Síndico a tomar medidas judiciais para receber condomínios atrasados, pela justiça comum ou pela ARBITRAGEM, outra forma de solucionar os litígios de forma mais rápida, amplamente utilizada no primeiro mundo. Mas, com a Lei do Protesto (9.492), outro instrumento de cobrança, a ação se torna mais ágil, evitando custas judiciais e gastos com advogados - regulamenta novos serviços referentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida, como sentença judicial, cobrança de aluguel, condomínio, entre outros.
Para isso é preciso que o Síndico informe toda a previsão orçamentária do condomínio em Assembléia e registre em Ata. Dessa forma, a falta de pontualidade no pagamento faz com que o débito se transforme em documento de dívida. Os boletos ou recibos deverão possuir o nome do condomínio, dados pessoais, valor da multa.
Nosso livro O CONDOMÍNIO E SUAS LEIS, editado pela “Edições Brasileiras”, desde 1993, é um dos mais vendidos sobre o assunto nas livrarias especializadas do país, distribuído pela Juruá Editora. Bom para o Condômino. Bom para o Síndico ou para o Administrador. Agora, em edição virtual, disponibiliza de forma democrática orientações importantes e necessárias a todos que vivem em um Condomínio. Mas, se quiser uma edição com legislação mais ampla, como a parte de INCORPORAÇÕES e modelos de vários documentos, basta acessar a www.ieditora.com.br e fazer download do livro com o mesmo título. Atenciosamente,
Welington Almeida Pinto
www.welingtonpinto.blogspot.com
LIVROS VIRTUAIS/e.BOOKS
* No capitulo 12 desta HOME publicamos a Lei do Condomínio. E na page 14 cláusulas do novo Código Civil que interferem na convivência legal em um prédio de apartamentos ou salas.
E mais: informações “passo-a-passo” para transferência deste livro para um arquivo do seu computador.
INDICE
Page 04: Administrar bem um Condomínio é essencial.
COMO REORGANIZAR O CONDOMÍNIO
PRINCIPAIS MUDANÇAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL
OBRAS NO PRÉDIO
MORADOR NOCIVO
CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO
DIREITO DE VOTO
MULTA AOS CONDÔMINOS QUE NÃO RESPEITAM AS REGRAS
GARAGENS
MODIFICANDO A VELHA CONVENÇÃO
TRECHO DE UM ARTIGO PUBLICADO NA IMPRENSA
* Page 05 – Dúvidas mais freqüentes.
* Page 06
TIRE TODAS SUAS DÚVIDAS
Através de dezenas de questões esclarecidas pelo
Departamento Jurídico do SECOVI/SP e pela AABIC/SP
* Page 006.1
MAIS DÚVIDAS ESCLARECIDAS
Respostas a perguntas formuladas de Síndicos de várias regiões do Brasil
* Page 07 – Estrutura básico do Condomínio
O CONDOMÍNIO
O SÍNDICO
A CONSERVADORA
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
para registro do Condomínio
SÍNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.
REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM SÍNDICO
ELEIÇÃO OU REELEIÇÃO DO SÍNDICO
FUNÇÃO ADMINISTRATIVA DO SÍNDICO
SUBSÍNDICO E CONSELHO CONSULTIVO
ADMINISTRADORA OU CONSERVADORA.
Page 08 – Convenção e outros procedimentos
A CONVENÇÃO
O REGULAMENTO INTERNO
AS ASSEMBLÉIAS
AS ATAS
REGULAMENTO INTERNO. OU REGIMENTO INTERNO
ANIMAIS NOS APARTAMENTOS
ASSEMBLÉIA GERAL
ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA
CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLÉIAS
ATA LAVRADA E ASSINADA APÓS A REUNIÃO
ANULAÇÃO DA ASSEMBLÉIA
Page 09 – Despesas condominiais, incluindo as Coberturas
ORÇAMENTO. DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS
TAXA DE CONDOMÍNIO
DESPESAS ORDINÁRIAS
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
FUNDO DE RESERVA
DOCUMENTAÇÃO E LIVROS
PRESTAÇÃO DE CONTAS
MANUTENÇÃO DO PRÉDIO
SEGURO OBRIGATÓRIO
SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL
COBRANÇA JUDICIAL /ARBITRAGEM
Page 10 – Desperdício de bens naturais
ÁGUA E ENERGIA. COMO EVITAR OS DESPERDÍCIOS
TORNEIRAS PINGANDO OU DESCARGA VAZANDO
LAVAGEM DE AUTOMÓVEIS E PISOS
DESCUIDO PERNICIOSO
INSTALAÇOES HIDRÁULICAS
LIMPEZA E HIGIENIZAÇÃO DA CAIXA D’ÁGUA
ENERGIA ELÉTRICA
BOMBAS DE ÁGUA
ILUMINAÇÃO E ENERGIA
Page 11 – Prevenção e Segurança
INCÊNDIOS – PREVENÇÃO, COMBATE E NORMAS DE SEGURANÇA
EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO
REGRAS BÁSICAS DIVULGADAS PELOS BOMEIROS
NORMAS DE SEGURANÇA
COMBATE AO FOGO
COMO DEIXAR O EDIFÍCIO
INSTRUÇÕES COMPLEMENTARES
GÁS, UM PERIGO CONSTANTE
FUNÇÕES DO ZELADOR
FUNÇÕES DO PORTEIRO
SEGURANÇA
ELEVADORES
DESINSETIZAÇÃO
Page 12 - FIQUE LIGADO
Page 13 – Consideração finais
Page 14
LEI 4.591/64, DO CONDOMÍNIO
Page 15
NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
Page 16
SINDICON E AMED - DICAS IMPORTANTES
Page 17
POLICIA MILITAR DE MINAS GERAIS e CORPO DE BOMBEIROS
Page 18
ESCELSA - PRINCIPAIS DE DICAS DE ECONOMIA EM ELETRO-DOMÉSTICOS
PRODUÇÃO
Welington Almeida Pinto
* Home atualizada constantemente, para ter acesso à atualizações: www.condominiolegal.blogspot.com
* TRANSFERENCIA DO LIVRO PARA SEU COMPUTADOR.
* Quer transferir nosso livro para seu computador e ter um Banco de Dados sobre com administrar bem um Condomínio? Simples.
Basta SELECIONAR TUDO, COPIAR E COLAR no seu Microsoft Word, gravar tudo num CD ou Pen-Drive.
Depois de salvo numa pasta, para melhor usufruir do conteúdo, assunto por assunto, vá ao índice, selecione o título deslizando o mouse com o botão esquerdo pressionado. Aperte CTRL + C para copiar. Em seguida, pressione CTRL + U que aparecerá na tela o quadro de busca. Na janela LOCALIZAR cole o título que você selecionou apertando CTRL + V – agora basta clicar LOCALIZAR PRÓXIMA. Pronto.
Se quiser pode clicar uma palavra referente a um assunto que queira esclarecimento. Basta pressionar CTRL + U e digitar a palavra na linha de busca. Cada vez que clicar Localizar próxima vai aparecer um texto sobre o assunto, e assim por diante até encontrar o esclarecimento que deseja.
* TAXA DE CONDOMÍNO DAS COBERTURAS EM PRÉDIO RESIDENCIAL - MÍDIA
*
Separamos informações importantes
Leia mais nesse site, pagina 9.1 - Coberturas - Cobranças de Taxa de Condomínio.
.
Cobrança de Taxa não Pode ter Diferenças
Cálculo por fração ideal gera injustiça para donos de coberturas
Letícia Murta
Tamanho. Maior área construída dos apartamentos de cobertura ou com área privativa é alegação dos condomínios para cobrança de taxa acima dos valores estipulados para apartamentos comuns.
A diferença dos valores da taxa de condomínio cobrada para apartamentos comuns e coberturas é motivo de muita polêmica entre moradores do mesmo prédio. Alguns defendem que a taxa deve ser diferenciada, por causa do tamanho do imóvel que, teoricamente, geraria mais gastos.
No entanto, o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira, afirma que essa cobrança não é correta.
"Por falta de conhecimento, muitos condomínios promovem o rateio de despesas de acordo com o tamanho do apartamento, critério esse baseado na fração ideal. Essa fórmula, que parece simples, gera injustiças e prejuízos aos proprietários de coberturas em condomínios que possuem apartamentos com diferentes tamanhos, bem como nos prédios onde há lojas maiores no térreo e salas na torre".
LEI.
Divisão injusta
Cobrança pela utilização de área comum não varia
Erro. Coberturas não podem ser sobretaxadas, diz advogado
A convenção condominial não pode ferir princípios gerais do direito.
Morar em um apartamento com cobertura é o sonho de muita gente. O que a maioria não prevê é que alguns condomínios cobram valores maiores nas taxas de administração, com base na fração ideal.
Segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Kênio de Souza Pereira, essa divisão de despesas decorre de uma interpretação simplória da lei, que não observa o artigo 884 do Código Civil, que veda qualquer estipulação contratual que resulte em enriquecimento ilícito.
"A liberdade de definir a forma de pagamento de um rateio é limitada pelos artigos 422, 884 e 2.035 do Código do Consumidor, não podendo os proprietários dos apartamentos tipo ou de salas aproveitarem-se do fato de terem maior número de votos e impor regras que venham a penalizar, sem qualquer sustentação matemática, o proprietário do apartamento de cobertura ou de uma loja".
O advogado explica que o rateio diferenciado para quem mora em cobertura não faz sentido, já que as despesas divididas não são referentes aos gastos dentro do imóvel.
"Constata-se que o rateio se origina do uso e gozo das áreas comuns como portaria, corredores, áreas de lazer, salão de festas, faxina, energia elétrica, água, elevador, salários, encargos, vale-transporte etc, que são utilizadas da mesma forma por todos os condôminos", orienta o advogado.
Segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Kênio de Souza Pereira, essa divisão de despesas decorre de uma interpretação simplória da lei, que não observa o artigo 884 do Código Civil, que veda qualquer estipulação contratual que resulte em enriquecimento ilícito.
"A liberdade de definir a forma de pagamento de um rateio é limitada pelos artigos 422, 884 e 2.035 do Código do Consumidor, não podendo os proprietários dos apartamentos tipo ou de salas aproveitarem-se do fato de terem maior número de votos e impor regras que venham a penalizar, sem qualquer sustentação matemática, o proprietário do apartamento de cobertura ou de uma loja".
O advogado explica que o rateio diferenciado para quem mora em cobertura não faz sentido, já que as despesas divididas não são referentes aos gastos dentro do imóvel.
"Constata-se que o rateio se origina do uso e gozo das áreas comuns como portaria, corredores, áreas de lazer, salão de festas, faxina, energia elétrica, água, elevador, salários, encargos, vale-transporte etc, que são utilizadas da mesma forma por todos os condôminos", orienta o advogado.
* Consumo de água em piscinas deve ser cobrado à parte
Consumo de água em piscinas deve ser cobrado à parte
Piscina pode gerar 20% de acréscimo.
A cobertura com piscina e churrasqueira era o objetivo da empresária Líbia Antunes desde que começou a procurar apartamento para comprar. Depois que achou o local ideal, ela começou a ter problemas com o condomínio.
"A taxa de condomínio estava saindo cerca de 60% a mais do que o valor cobrado nos outros apartamentos". Segundo ela, não foi preciso entrar com ação judicial para ter o valor reajustado. "Me informei com um advogado e busquei resolver com base no diálogo. Felizmente, o assunto foi resolvido e pago um valor a mais somente na conta de água, mas não na taxa de condomínio integral".
O advogado Kênio Pereira explica que quando o apartamento de cobertura possui piscina e número de pessoas superior à média de ocupantes dos apartamentos tipo, tem sido adotada a divisão igualitária das despesas, com o acréscimo de 20% apenas sobre a cota parte da água.
"O consumo de água não pode ser utilizado como argumento para agravar a cobrança de outras despesas, as quais não são usufruídas em maior proporção pela cobertura".
"A taxa de condomínio estava saindo cerca de 60% a mais do que o valor cobrado nos outros apartamentos". Segundo ela, não foi preciso entrar com ação judicial para ter o valor reajustado. "Me informei com um advogado e busquei resolver com base no diálogo. Felizmente, o assunto foi resolvido e pago um valor a mais somente na conta de água, mas não na taxa de condomínio integral".
O advogado Kênio Pereira explica que quando o apartamento de cobertura possui piscina e número de pessoas superior à média de ocupantes dos apartamentos tipo, tem sido adotada a divisão igualitária das despesas, com o acréscimo de 20% apenas sobre a cota parte da água.
"O consumo de água não pode ser utilizado como argumento para agravar a cobrança de outras despesas, as quais não são usufruídas em maior proporção pela cobertura".
Matéria publicada em no Pampulha em 10/12/2011:
O que gasta água e o rateio
Kênio Pereira
O rateio de despesas dos edifícios residenciais compostos de apartamentos tipo, cobertura e apartamentos térreos exigem muito conhecimento jurídico e técnico. O Poder Judiciário, baseado em laudos elaborados por peritos tem constatado o equívoco da utilização da fração ideal para a divisão de despesas do condomínio, que decorrem do uso e manutenção das áreas comuns (portaria, escadas, corredores, jardim, garagem, área de lazer) que são utilizadas da mesma maneira por todos os moradores, independentemente do tamanho do apartamento.
Logicamente, os porteiros, o zelador e a faxineira prestam serviços idênticos para todos os moradores, não havendo perícia que comprove que eles trabalhem, por exemplo, 60 a 100% mais para o proprietário do apartamento de cobertura.
Algumas pessoas tentam justificar a cobrança a mais sobre o apartamento de cobertura impondo a ideia de que o apartamento maior gasta mais água, especialmente se ele possuir uma pequena piscina. É notório que ninguém troca água de piscina, que consome muito menos que as banheiras de hidromassagens instaladas na suíte de um apartamento de luxo, pois nestas a água é jogada fora.
Logicamente, os porteiros, o zelador e a faxineira prestam serviços idênticos para todos os moradores, não havendo perícia que comprove que eles trabalhem, por exemplo, 60 a 100% mais para o proprietário do apartamento de cobertura.
Algumas pessoas tentam justificar a cobrança a mais sobre o apartamento de cobertura impondo a ideia de que o apartamento maior gasta mais água, especialmente se ele possuir uma pequena piscina. É notório que ninguém troca água de piscina, que consome muito menos que as banheiras de hidromassagens instaladas na suíte de um apartamento de luxo, pois nestas a água é jogada fora.
MÉDIA DE MORADORES
Conforme o especialista Maurício de Castro, agente de saneamento da COPASA, um dos mais conceituados palestrantes do país sobre o uso racional da água, 37% de consumo residencial decorre do uso da descarga dos vasos sanitários, 40% dos banhos, 20% da cozinha e lavação de vestuário. Apenas os 3% restantes são utilizados para limpeza dos pisos dos banheiros e áreas.
No site www.planetaorganico.com.br, diante de várias pesquisas, sendo a mais confiável a realizada pela DECA, tradicional fabricante de materiais hidráulicos e sanitários, 80% do consumo geral de água decorre dos banheiros, sendo a limpeza com piso em torno de 2%. Nessa pesquisa, 46% do gasto é com chuveiro, 26% lavatório e bacia sanitária, 5% tanque, 8% máquina de lavar roupa e 15% pia de cozinha, ou seja, são pessoas que consomem água e não no tamanho do apartamento. Na internet há várias pesquisas que comprovam isso, pois ninguém cozinha, coloca de molho, ou dá banho no apartamento! Tanto é verdade que o gasto com a limpeza de pisos frios é apontado como praticamente zero nas pesquisas de vários países.
Portanto, justificar a cobrança abusiva da taxa de condomínio que desvaloriza os apartamentos térreos e de cobertura, com base no consumo de água não tem base matemática e nem lógica.
PESQUISAS REVELAM A VERDADE
* PAGE 04 - ADMINISTRAR BEM UM CONDOMÍNIO É ESSENCIAL
.
COMO REORGANIZAR O CONDOMÍNIO E FAZER A ADAPTAÇÃO AO NOVO CÓDIGO CIVIL
* Com o Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/02, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, os Condomínios terão que se adaptar às novas normas. Entre outras novidades, muda o quorum para realização de obras, fixa em até 2% a multa de atraso no pagamento das taxas condominiais, cria a multa para morador nocivo aos vizinhos e libera garagens para serem alugados de acordo com a vontade do proprietário e disciplina de forma diferenciadora a questão da utilização individual do bem comum, traçando diferenças quanto à contribuição de cada uma das unidades.
Principais mudanças:
TAXA ORDINÁRIA DIFERENCIA
Agora é possível a implementação de valores diferenciados para cada um dos moradores, de acordo com utilização individual de bens e serviços de cada unidade autônoma, estribado no artigo 1.340: ... as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um Condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. No artigo 1.334, inciso primeiro, a lei prevê a liberdade da Convenção fixar a quota de rateio das despesas.
No Espírito Santo, bem antes da edição do Novo Código Civil, a Lei 4.857/99 tornou obrigatória a colocação de hidrômetros em cada unidade condominial. Exemplo para outros Estados.
TAXA DE MULTA
• Artigo 1.337: "A multa para quem atrasa o pagamento do condomínio é limitada ao valor máximo de 2%". A fixação de até 2% para multas de atraso de taxas condominiais pode aumentar a inadimplência. Síndicos temem o aumento da inadimplência. Quanto aos juros, mesmo liberados, acreditam que, em juízo, não conseguirão cobrar muito mais do que 12% a/a. Veja no art. 1.336: ...
• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
• § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Sem dúvida, quanto antes melhor atualizar (rerratificação) a Convenção do Condomínio, inserindo cláusulas punitivas como juros mais elevados e correção monetária do débito. Sugerimos juros calculados pela Taxa Selic e, para correção, adoção do IGP-M - Índice Geral de Preços Médios –, da Fundação Getúlio Vargas.
OBRAS NO PRÉDIO
O novo Código definiu um quorum de 2/3 dos condôminos para as obras de reformas. E o da MAIORIA DOS PRESENTES à Assembléia Extraordinária, devidamente convocada, para decidir sobre obras úteis.
MORADOR NOCIVO
Condômino considerado nocivo aos vizinhos poderá pagar multa até 10 vezes o valor da taxa ordinária de condomínio por atitudes inconvenientes. E mais, poderá ser expulso do imóvel, mesmo que proprietário. IMPORTANTE: para ter amparo legal é necessário constituir provas consistentes do delito. O Código prevê: ... O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia".
CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO
Válida desde que registrada em Cartório de Registro de Imóveis; servirá também para proposição de ação contra empresas ou pessoas físicas que prestam serviços ao prédio.
A convenção pode determinar a quota de cada condômino nas despesas ordinárias e extraordinárias, desde que paute o rateio pelo uso e gozo efetivo de cada unidade autônoma em relação aos serviços comuns. Exemplo: cada Condômino que gera custo extra, deverá pagar um percentual a mais pelo serviço. Caso contrário, as quotas serão divididas de acordo com a fração ideal do terreno de cada unidade.
DIREITO DE VOTO
Só para Condôminos quites com as taxas condominiais.
MULTA AOS CONDÔMINOS QUE NÃO RESPEITAM AS REGRAS
Condômino que não cumprir os deveres e obrigações estabelecidos na Convenção ou no Regulamento Interno poderá ser multado em até 5 (cinco) vezes o valor da taxa de condomínio, desde que o Condomínio tenha provas da infração e a multa esteja estipulada na Convenção do Prédio. Veja o Artigo 1.337:... O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
GARAGENS
Passam a ser uma relação particular de consumo entre locador e locatário. Isto é, o proprietário poderá alugar sua vaga a quem achar conveniente, morador ou não do prédio. A utilização de vaga por um vizinho caracteriza mera permissão ou tolerância de uso e não posse como se fosse proprietário da vaga. Prevê o artigo 1.208, do Código Civil: “Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim com não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Portanto, neste caso não caracteriza usocapião o empréstimo, o qual deverá ser provado no caso de discussão judicial.
MODIFICANDO A VELHA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
1) – O Síndico, juntamente com os Conselheiros, deverá cientificar sobre as modificações que precisam ser votadas e acrescidas à Convenção.
2) - Discutir e aprovar, entre outros itens, valores de multas e juros. Especialistas adiantam que taxas altas de juros podem gerar problemas no Juizado Especial de Relações de Consumo.
3) – Comunicar imediatamente aos Condôminos inadimplentes que serão impedidos de participar das decisões.
4) – Deixar bastante claro nas discussões anteriores com os Conselheiros que, para condenar o Condômino considerado nocivo, provas das suas atitudes terão que ser consistentes, caso contrário a situação pode ser invertida, abrindo brecha para acusado sentir moralmente ofendido e buscar reparos na justiça.
5) – O Síndico deverá discutir amplamente com o Conselho as mudanças na Convenção. Através de um ofício, comunicar aos moradores as mudanças geradas pelo novo Código Civil e marcar a Assembléia Extraordinária para apurar a discussão e votar as novas regras.
TRECHO DE UM ARTIGO PUBLICADO NA IMPRENSA:
As mudanças no Novo Código Civil, no Condomínio e na Propriedade
Carlos Alberto Dabus Maluf *
“Na qualidade de co-autor de uma obra coletiva intitulada de "Novo Código Civil Comentado", a ser publicada neste semestre, destaco dois tópicos do novo estatuto civil que passa a vigorar a partir de janeiro de 2003, os quais exigem profundas reflexões por parte dos operadores do direito em geral e de todos, que tenham interesse nessa matéria.
O Novo Código Civil, em seu artigo 1336, estabelece os deveres dos condôminos. Em seu parágrafo primeiro, expressa que o condômino que não pagar a sua contribuição condominial ficará sujeito à multa de até 2% do débito, além de arcar com os juros de mora que forem convencionados.
Este parágrafo inovou ao reduzir a multa de 20% para 2%, medida que pode estimular a inadimplência, já bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos que terão de ratear este passivo. Isto tudo é agravado pela não previsão de atualização monetária dos haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça, beneficiando o mau pagador.
É de se notar que as despesas originadas pelo condomínio edilício não podem ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa do Consumidor (o condômino é participe do condomínio e não consumidor de seus serviços).
Em razão disto, sugiro que este dispositivo legal seja modificado por meio de projeto de lei onde fique convencionado que a multa por inadimplência será proporcional ao valor do débito, fixada em assembléia (com a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos), sempre tendo em vista a sua razoabilidade, sendo acrescido ao débito juros de mora.
Entendo que esta posição é mais equânime, pois deixará de onerar os condôminos que estão em dia com suas obrigações, e não estimulará a inadimplência, pois a multa não será irrisória e seu valor será fixado, de acordo com o texto legal sugerido, democraticamente em assembléia de condomínio”.
* Advogado, professor associado de Direito Civil da Faculdade de Direito da USP e membro do Instituto dos Advogados de São Paulo
Fonte: publicações do SECOVI/SP – www.secovi.com.br
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS, distribuído pela JURUÁ EDITORA, ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@gmail.com ou welingtonpinto@yahoo.com.br
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
COMO REORGANIZAR O CONDOMÍNIO E FAZER A ADAPTAÇÃO AO NOVO CÓDIGO CIVIL
* Com o Código Civil Brasileiro, Lei 10.406/02, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, os Condomínios terão que se adaptar às novas normas. Entre outras novidades, muda o quorum para realização de obras, fixa em até 2% a multa de atraso no pagamento das taxas condominiais, cria a multa para morador nocivo aos vizinhos e libera garagens para serem alugados de acordo com a vontade do proprietário e disciplina de forma diferenciadora a questão da utilização individual do bem comum, traçando diferenças quanto à contribuição de cada uma das unidades.
Principais mudanças:
TAXA ORDINÁRIA DIFERENCIA
Agora é possível a implementação de valores diferenciados para cada um dos moradores, de acordo com utilização individual de bens e serviços de cada unidade autônoma, estribado no artigo 1.340: ... as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um Condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. No artigo 1.334, inciso primeiro, a lei prevê a liberdade da Convenção fixar a quota de rateio das despesas.
No Espírito Santo, bem antes da edição do Novo Código Civil, a Lei 4.857/99 tornou obrigatória a colocação de hidrômetros em cada unidade condominial. Exemplo para outros Estados.
TAXA DE MULTA
• Artigo 1.337: "A multa para quem atrasa o pagamento do condomínio é limitada ao valor máximo de 2%". A fixação de até 2% para multas de atraso de taxas condominiais pode aumentar a inadimplência. Síndicos temem o aumento da inadimplência. Quanto aos juros, mesmo liberados, acreditam que, em juízo, não conseguirão cobrar muito mais do que 12% a/a. Veja no art. 1.336: ...
• I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
• § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Sem dúvida, quanto antes melhor atualizar (rerratificação) a Convenção do Condomínio, inserindo cláusulas punitivas como juros mais elevados e correção monetária do débito. Sugerimos juros calculados pela Taxa Selic e, para correção, adoção do IGP-M - Índice Geral de Preços Médios –, da Fundação Getúlio Vargas.
OBRAS NO PRÉDIO
O novo Código definiu um quorum de 2/3 dos condôminos para as obras de reformas. E o da MAIORIA DOS PRESENTES à Assembléia Extraordinária, devidamente convocada, para decidir sobre obras úteis.
MORADOR NOCIVO
Condômino considerado nocivo aos vizinhos poderá pagar multa até 10 vezes o valor da taxa ordinária de condomínio por atitudes inconvenientes. E mais, poderá ser expulso do imóvel, mesmo que proprietário. IMPORTANTE: para ter amparo legal é necessário constituir provas consistentes do delito. O Código prevê: ... O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia".
CONVENÇÃO DO EDIFÍCIO
Válida desde que registrada em Cartório de Registro de Imóveis; servirá também para proposição de ação contra empresas ou pessoas físicas que prestam serviços ao prédio.
A convenção pode determinar a quota de cada condômino nas despesas ordinárias e extraordinárias, desde que paute o rateio pelo uso e gozo efetivo de cada unidade autônoma em relação aos serviços comuns. Exemplo: cada Condômino que gera custo extra, deverá pagar um percentual a mais pelo serviço. Caso contrário, as quotas serão divididas de acordo com a fração ideal do terreno de cada unidade.
DIREITO DE VOTO
Só para Condôminos quites com as taxas condominiais.
MULTA AOS CONDÔMINOS QUE NÃO RESPEITAM AS REGRAS
Condômino que não cumprir os deveres e obrigações estabelecidos na Convenção ou no Regulamento Interno poderá ser multado em até 5 (cinco) vezes o valor da taxa de condomínio, desde que o Condomínio tenha provas da infração e a multa esteja estipulada na Convenção do Prédio. Veja o Artigo 1.337:... O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
GARAGENS
Passam a ser uma relação particular de consumo entre locador e locatário. Isto é, o proprietário poderá alugar sua vaga a quem achar conveniente, morador ou não do prédio. A utilização de vaga por um vizinho caracteriza mera permissão ou tolerância de uso e não posse como se fosse proprietário da vaga. Prevê o artigo 1.208, do Código Civil: “Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim com não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Portanto, neste caso não caracteriza usocapião o empréstimo, o qual deverá ser provado no caso de discussão judicial.
MODIFICANDO A VELHA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
1) – O Síndico, juntamente com os Conselheiros, deverá cientificar sobre as modificações que precisam ser votadas e acrescidas à Convenção.
2) - Discutir e aprovar, entre outros itens, valores de multas e juros. Especialistas adiantam que taxas altas de juros podem gerar problemas no Juizado Especial de Relações de Consumo.
3) – Comunicar imediatamente aos Condôminos inadimplentes que serão impedidos de participar das decisões.
4) – Deixar bastante claro nas discussões anteriores com os Conselheiros que, para condenar o Condômino considerado nocivo, provas das suas atitudes terão que ser consistentes, caso contrário a situação pode ser invertida, abrindo brecha para acusado sentir moralmente ofendido e buscar reparos na justiça.
5) – O Síndico deverá discutir amplamente com o Conselho as mudanças na Convenção. Através de um ofício, comunicar aos moradores as mudanças geradas pelo novo Código Civil e marcar a Assembléia Extraordinária para apurar a discussão e votar as novas regras.
TRECHO DE UM ARTIGO PUBLICADO NA IMPRENSA:
As mudanças no Novo Código Civil, no Condomínio e na Propriedade
Carlos Alberto Dabus Maluf *
“Na qualidade de co-autor de uma obra coletiva intitulada de "Novo Código Civil Comentado", a ser publicada neste semestre, destaco dois tópicos do novo estatuto civil que passa a vigorar a partir de janeiro de 2003, os quais exigem profundas reflexões por parte dos operadores do direito em geral e de todos, que tenham interesse nessa matéria.
O Novo Código Civil, em seu artigo 1336, estabelece os deveres dos condôminos. Em seu parágrafo primeiro, expressa que o condômino que não pagar a sua contribuição condominial ficará sujeito à multa de até 2% do débito, além de arcar com os juros de mora que forem convencionados.
Este parágrafo inovou ao reduzir a multa de 20% para 2%, medida que pode estimular a inadimplência, já bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos que terão de ratear este passivo. Isto tudo é agravado pela não previsão de atualização monetária dos haveres, ainda mais se considerarmos a morosidade da Justiça, beneficiando o mau pagador.
É de se notar que as despesas originadas pelo condomínio edilício não podem ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa do Consumidor (o condômino é participe do condomínio e não consumidor de seus serviços).
Em razão disto, sugiro que este dispositivo legal seja modificado por meio de projeto de lei onde fique convencionado que a multa por inadimplência será proporcional ao valor do débito, fixada em assembléia (com a aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos), sempre tendo em vista a sua razoabilidade, sendo acrescido ao débito juros de mora.
Entendo que esta posição é mais equânime, pois deixará de onerar os condôminos que estão em dia com suas obrigações, e não estimulará a inadimplência, pois a multa não será irrisória e seu valor será fixado, de acordo com o texto legal sugerido, democraticamente em assembléia de condomínio”.
* Advogado, professor associado de Direito Civil da Faculdade de Direito da USP e membro do Instituto dos Advogados de São Paulo
Fonte: publicações do SECOVI/SP – www.secovi.com.br
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS, distribuído pela JURUÁ EDITORA, ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@gmail.com ou welingtonpinto@yahoo.com.br
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
PAGE 05 – DÚVIDAS MAIS FREQUENTES
.
TIRE TODAS SUAS DÚVIDAS ADMINISTRATIVAS
com o Departamento Jurídico DO SECOVI/SP e pela AABIC/SP
* Dezenas de questões formuladas por Síndicos e Administradores de Condomínio de todo Brasil, esclarecidas pelo SECOVI-SP - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo – ( www.secovi.com.br) e AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo ( www.aabic.org.br )
Por assunto:
01) – FALTAS ABONADAS – o empregado pode deixar de comparecer ao serviço sem prejuízo aos salários nas seguintes situações: I) – até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que conforme declara em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua responsabilidade enconômica. II) – até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento. III) por cinco dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana. IV)por 1 dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada. V) – até 2 dias consecutivos ou não, para tirar título de eleitor, nos termos da lei respectiva. VI) – no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do serviço militar.
02) - MORTE DO EMPREGADO – em caso de morte do empregado, o pagamento dos direitos por ele adquiridos ode ser efetuado diretamente aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social, na administradora ou no próprio condomínio. A rescisão só será homologada se houver interesse das partes.
03) - ABANDONO DE EMPREGO – quando um empregado ausenta por mais de 30 dias, o Síndico deve notificá-lo a comparecer ao local de trabalho. Se retornar sem justificativa, fica caracterizada a DESÍDIA (faltas reiteradas ao trabalho), podendo ser dispensado por justa causa. Se não responder à notificação, será demitido por abandono de emprego. Notificação feita pela imprensa não tem valor perante a CLT, vale a entregue pelos correios com AR ou pelo Cartório de Títulos e documentos.
04) - APOSENTADO QUE RETORNA AO TRABALHO – continua recebendo do Condomínio o salário-família até completar 65 anos de idade (homem) e 60 (mulher). A partir daí deve ser pago pela Previdência Social.
05) - FÉRIAS E ABONOS – a remuneração das férias e do abono deve ser paga até 2 (dois) dias antes do início do respectivo período.
06) - HORAS EXTRAS E O SALÁRIO – as horas extras não são mais incorporadas ao salário, de acordo com o Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho.
07) - HORAS EXTRAS PERMITIDAS – conforme o artigo 59, da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares em número não excedente a duas horas por dia.
08) - PENALIDADES AO EMPREGADO – se a falta é pequena aplica-se apenas uma advertência por escrito. Falta grave, suspensão por um dia. No caso de reincidência a penalidade de suspensão poderá ser por dois ou três dia.
09) - DEVOLUÇÃO AO EMPREGADO DA CARTEIRA DE TRABALHO – o empregador tem o prazo de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver o documento ao funcionário, mediante contra-recibo.
10) - DURAÇÃO DE JORNADA DE TRABALHO – nunca excedente a 8 horas diárias e quarenta e quatro semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite no contrato individual ou coletivo de trabalho.
11) - DIA DO PAGAMENTO AO EMPREGADO – o pagamento em moeda corrente, mediante recibo, deve ocorrer até o 5º dia útil do período: mês, quinzena, semana, subseqüente ao vencido. Permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a alfabetizados, desde que o horário do banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não for próximo ao local de trabalho.
12) - ADICIONAL NOTURNO – o empregado que trabalha no horário noturno que for transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno, sendo conveniente obter a anuência do empregado por escrito. É devido adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia às 5:00 horas do dia subseqüente. Aumento de 20% (vinte por cento).
13) - RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO – o prazo para pagamento de verbas oriundas da rescisão do contrato de trabalho, de acordo com o parágrafo 6º do artigo 477, da CLT, manda que o pagamento das parcelas constantes do instrumento de rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos: até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato, ou até o décimo dia, contando do dia da notificação referente à demissão, quando não houver aviso prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
14) - FERIADO TRABALHADO – de acordo com a súmula 146, do Tribunal do Trabalho e Súmula 461, da Suprema Tribunal Federal, o pagamento é feito em dobro e não triplo, ou seja, o mensalista receberá somente mais uma vez em seu salário o dia trabalhado que era destinado ao seu descanso.
15) - AVISO PRÉVIO – empregado que praticar irregularidades, como atrasos, fazer corpo mole ou provocar outras pessoas no período do aviso prévio, poderá receber advertências por escrito e até ser suspenso para, na quinta vez, ser demitido por justa causa.
16) - VAGAS DE GARAGENS E A EXCLUSÃO DE INQUILINOS – prédio com número de vagas inferior ao de apartamentos, pode estabelecer na Convenção a privacidade de uso das vagas aos proprietários residentes, excluindo locatários e visitantes, desde que exame bem o contrato de locação do inquilino.
17) - ROUBO DE VEÍCULO OU DANOS OCORRIDOS NA GARAGEM – em prédio com garagista, a responsabilidade do Condomínio está relacionada com o grau de culpabilidade do funcionário. Não constatando negligência por parte dos responsáveis pela segurança do prédio, o Condomínio não será considerado culpado.
18) - FURTO NO CONDOMÍNIO – por analogia, a responsabilidade recai sobre o Condomínio, desde que constate omissão do Síndico ou dos empregados, ou o fato seja atribuído à ação de um deles.
19) - AR CONDICIONADO – colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obedecidos preceitos técnicos e verificado o quadro de energia para saber se o prédio comporta maior carga.
20) - CONSERTOS URGENTES NAS PARTES PRIVATIVAS – nos casos de dano atual ou iminente, se o morador criar dificuldades para consertar o estrago, o Síndico, com autorização judicial, pode proceder os consertos urgentes, mesmo no interior dos apartamentos, podendo cobrar do proprietário da unidade todas as despesas causadas, amigavelmente ou através de Ação Ordinária.
21) - VAZAMENTO COM ORIGEM EM ÁREA COMUM – o problema deve ser solucionado o mais rápido possível, sob pena do Prédio responder pelos danos causados na unidade afetada pelo vazamento, encargos de despesas judiciais, honorários advocatícios resultantes da Ação que o Condômino prejudicado ajuizar contra o Condomínio.
22) - ASSEMBLÉIAS E ASSUNTOS NÃO PAUTADOS – assuntos de pouca expressão do Condomínio não previstos na ordem do dia podem até ser discutidos. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da pauta, a Assembléia pode ser anulada judicialmente.
23) - ERRO NA ATA – caso necessite corrigir algum erro na Ata, deve ser usado o termo EM TEMPO para corrigir o texto. Ata não pode ter rasuras.
24) - REGISTO DA ATA – registrar a ata de uma assembléia é legal e importante para tornar pública a decisão da Assembléia.
25) - INQUILINO E SEU VOTO – o inquilino pode votar para despesas ordinárias e eleição de síndico, desde que esteja com o condomínio em dia.
26) – VOTAÇÃO SECRETA – não é permitida. Compete à Convenção fixar o quorum para as deliberações.
27) - GÁS CANALIZADO – Condomínio que dispõe de tubulação interna de gás não é permitida a utilização de gás em cilindros ou botijões, desde que esteja situado em logradouros já servidos por rede de distribuição.
28) - EM CASO DE INCÊNDIO – manter a calma é fundamental. Deitar no chão para respirar melhor. Usar, se possível, um pano molhado ao nariz e rastejar em direção a alguma saída. Se tiver que esperar por socorro, mantenha os olhos fechado por causa da fumaça. Sempre que passar por uma porta, fecha-la em seguida, atitude que dificulta a propagação do fogo. Tentar sempre descer, evitando subir. Desligar a chave geral do serviço de energia e do gás.
29) - PORTA CORTA-FOGO – é importante e deve ser instalada de acordo com projeto do edifício. Como abrem em sentido contrário, para fora, não aconselhável mantê-la trancada com cadeado, mas com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. Deve ter manutenção constante.
30) - PORTAS DE ENTRADA DAS UNIDADES – o condômino não pode substituir uma porta por outra de padrão diferente, ferindo a harmonia da construção do edifício.
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS, distribuído pela JURUÁ EDITORA, ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@globo.com. Apenas 15 reais o exemplar + despesas de correios – despacho para todo o Brasil.
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
TIRE TODAS SUAS DÚVIDAS ADMINISTRATIVAS
com o Departamento Jurídico DO SECOVI/SP e pela AABIC/SP
* Dezenas de questões formuladas por Síndicos e Administradores de Condomínio de todo Brasil, esclarecidas pelo SECOVI-SP - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo – ( www.secovi.com.br) e AABIC - Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo ( www.aabic.org.br )
Por assunto:
01) – FALTAS ABONADAS – o empregado pode deixar de comparecer ao serviço sem prejuízo aos salários nas seguintes situações: I) – até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que conforme declara em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua responsabilidade enconômica. II) – até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento. III) por cinco dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana. IV)por 1 dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada. V) – até 2 dias consecutivos ou não, para tirar título de eleitor, nos termos da lei respectiva. VI) – no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do serviço militar.
02) - MORTE DO EMPREGADO – em caso de morte do empregado, o pagamento dos direitos por ele adquiridos ode ser efetuado diretamente aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social, na administradora ou no próprio condomínio. A rescisão só será homologada se houver interesse das partes.
03) - ABANDONO DE EMPREGO – quando um empregado ausenta por mais de 30 dias, o Síndico deve notificá-lo a comparecer ao local de trabalho. Se retornar sem justificativa, fica caracterizada a DESÍDIA (faltas reiteradas ao trabalho), podendo ser dispensado por justa causa. Se não responder à notificação, será demitido por abandono de emprego. Notificação feita pela imprensa não tem valor perante a CLT, vale a entregue pelos correios com AR ou pelo Cartório de Títulos e documentos.
04) - APOSENTADO QUE RETORNA AO TRABALHO – continua recebendo do Condomínio o salário-família até completar 65 anos de idade (homem) e 60 (mulher). A partir daí deve ser pago pela Previdência Social.
05) - FÉRIAS E ABONOS – a remuneração das férias e do abono deve ser paga até 2 (dois) dias antes do início do respectivo período.
06) - HORAS EXTRAS E O SALÁRIO – as horas extras não são mais incorporadas ao salário, de acordo com o Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho.
07) - HORAS EXTRAS PERMITIDAS – conforme o artigo 59, da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares em número não excedente a duas horas por dia.
08) - PENALIDADES AO EMPREGADO – se a falta é pequena aplica-se apenas uma advertência por escrito. Falta grave, suspensão por um dia. No caso de reincidência a penalidade de suspensão poderá ser por dois ou três dia.
09) - DEVOLUÇÃO AO EMPREGADO DA CARTEIRA DE TRABALHO – o empregador tem o prazo de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver o documento ao funcionário, mediante contra-recibo.
10) - DURAÇÃO DE JORNADA DE TRABALHO – nunca excedente a 8 horas diárias e quarenta e quatro semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite no contrato individual ou coletivo de trabalho.
11) - DIA DO PAGAMENTO AO EMPREGADO – o pagamento em moeda corrente, mediante recibo, deve ocorrer até o 5º dia útil do período: mês, quinzena, semana, subseqüente ao vencido. Permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a alfabetizados, desde que o horário do banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não for próximo ao local de trabalho.
12) - ADICIONAL NOTURNO – o empregado que trabalha no horário noturno que for transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno, sendo conveniente obter a anuência do empregado por escrito. É devido adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia às 5:00 horas do dia subseqüente. Aumento de 20% (vinte por cento).
13) - RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO – o prazo para pagamento de verbas oriundas da rescisão do contrato de trabalho, de acordo com o parágrafo 6º do artigo 477, da CLT, manda que o pagamento das parcelas constantes do instrumento de rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos: até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato, ou até o décimo dia, contando do dia da notificação referente à demissão, quando não houver aviso prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
14) - FERIADO TRABALHADO – de acordo com a súmula 146, do Tribunal do Trabalho e Súmula 461, da Suprema Tribunal Federal, o pagamento é feito em dobro e não triplo, ou seja, o mensalista receberá somente mais uma vez em seu salário o dia trabalhado que era destinado ao seu descanso.
15) - AVISO PRÉVIO – empregado que praticar irregularidades, como atrasos, fazer corpo mole ou provocar outras pessoas no período do aviso prévio, poderá receber advertências por escrito e até ser suspenso para, na quinta vez, ser demitido por justa causa.
16) - VAGAS DE GARAGENS E A EXCLUSÃO DE INQUILINOS – prédio com número de vagas inferior ao de apartamentos, pode estabelecer na Convenção a privacidade de uso das vagas aos proprietários residentes, excluindo locatários e visitantes, desde que exame bem o contrato de locação do inquilino.
17) - ROUBO DE VEÍCULO OU DANOS OCORRIDOS NA GARAGEM – em prédio com garagista, a responsabilidade do Condomínio está relacionada com o grau de culpabilidade do funcionário. Não constatando negligência por parte dos responsáveis pela segurança do prédio, o Condomínio não será considerado culpado.
18) - FURTO NO CONDOMÍNIO – por analogia, a responsabilidade recai sobre o Condomínio, desde que constate omissão do Síndico ou dos empregados, ou o fato seja atribuído à ação de um deles.
19) - AR CONDICIONADO – colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obedecidos preceitos técnicos e verificado o quadro de energia para saber se o prédio comporta maior carga.
20) - CONSERTOS URGENTES NAS PARTES PRIVATIVAS – nos casos de dano atual ou iminente, se o morador criar dificuldades para consertar o estrago, o Síndico, com autorização judicial, pode proceder os consertos urgentes, mesmo no interior dos apartamentos, podendo cobrar do proprietário da unidade todas as despesas causadas, amigavelmente ou através de Ação Ordinária.
21) - VAZAMENTO COM ORIGEM EM ÁREA COMUM – o problema deve ser solucionado o mais rápido possível, sob pena do Prédio responder pelos danos causados na unidade afetada pelo vazamento, encargos de despesas judiciais, honorários advocatícios resultantes da Ação que o Condômino prejudicado ajuizar contra o Condomínio.
22) - ASSEMBLÉIAS E ASSUNTOS NÃO PAUTADOS – assuntos de pouca expressão do Condomínio não previstos na ordem do dia podem até ser discutidos. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da pauta, a Assembléia pode ser anulada judicialmente.
23) - ERRO NA ATA – caso necessite corrigir algum erro na Ata, deve ser usado o termo EM TEMPO para corrigir o texto. Ata não pode ter rasuras.
24) - REGISTO DA ATA – registrar a ata de uma assembléia é legal e importante para tornar pública a decisão da Assembléia.
25) - INQUILINO E SEU VOTO – o inquilino pode votar para despesas ordinárias e eleição de síndico, desde que esteja com o condomínio em dia.
26) – VOTAÇÃO SECRETA – não é permitida. Compete à Convenção fixar o quorum para as deliberações.
27) - GÁS CANALIZADO – Condomínio que dispõe de tubulação interna de gás não é permitida a utilização de gás em cilindros ou botijões, desde que esteja situado em logradouros já servidos por rede de distribuição.
28) - EM CASO DE INCÊNDIO – manter a calma é fundamental. Deitar no chão para respirar melhor. Usar, se possível, um pano molhado ao nariz e rastejar em direção a alguma saída. Se tiver que esperar por socorro, mantenha os olhos fechado por causa da fumaça. Sempre que passar por uma porta, fecha-la em seguida, atitude que dificulta a propagação do fogo. Tentar sempre descer, evitando subir. Desligar a chave geral do serviço de energia e do gás.
29) - PORTA CORTA-FOGO – é importante e deve ser instalada de acordo com projeto do edifício. Como abrem em sentido contrário, para fora, não aconselhável mantê-la trancada com cadeado, mas com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. Deve ter manutenção constante.
30) - PORTAS DE ENTRADA DAS UNIDADES – o condômino não pode substituir uma porta por outra de padrão diferente, ferindo a harmonia da construção do edifício.
* Para saber sobre a Lei de Incorporações, compre o livro O CONDOMINIO E SUAS LEIS, de Welington Almeida Pinto, que além de amplo estudo sobre CONDOMÍNIO, publica jurisprudências, modelo de ATAS e outros documentos importantes ao bom desempenho da administração condominial. Disponível nas principais LIVRARIAS, distribuído pela JURUÁ EDITORA, ou pedido pelo e-mail: welingtonpinto@globo.com. Apenas 15 reais o exemplar + despesas de correios – despacho para todo o Brasil.
* Nos momentos de tensão, alivie o stress mergulhando-se no Mundo da Filosofia, acessando o site: www.welingtonpinto.kit.net/frasescelebres
PAGE 06 - MAIS DÚVIDAS ESCLARECIDAS PELO SECOVI E AABIC
.
* PERGUNDAS E RESPOSTAS ESCLARECIDAS A SÍNDICOS DE TODO O BRASIL
001) - QUANDO OCORRER A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO, CABE AO SUBSÍNDICO TERMINAR O MANDATO?
* AABIC - Não. O subsíndico é uma figura para substituição eventual do síndico. Na sua destituição, quem assume suas funções é o presidente do conselho consultivo, até que seja eleito outro síndico para complementar o mandato.
002) - COMO CASSAR O MANDATO DO CONSELHO CONSULTIVO?
* SECOVI - O mandato de qualquer membro do Conselho ou de seus respectivos suplentes pode ser cassado pela Assembléia Geral, especialmente convocada, sempre na forma prevista na convenção do condomínio.
003) - É NECESSÁRIO O RECONHECIMENTO DE FIRMA EM PROCURAÇÕES APRESENTADAS NAS ASSEMBLÉIAS? HÁ RESTRIÇÕES QUANTO AO NÚMERO DE PESSOAS?
* AABIC - O reconhecimento de firma é um requisito essencial aos documentos particulares que firmam obrigações entre o titular e seu procurador. O que determina o número de procurações apresentadas por pessoas é norma que deverá estar escrita na convenção do condomínio.
004) - INQUILINO PODE FAZER PARTE DO CONSELHO CONSULTIVO?
* SECOVI - Não. Apenas o proprietário do imóvel poderá ser eleito membro do conselho consultivo, visto que a permanência do locatário é transitória ou curta.
005 - SÃO VÁLIDAS AS DISPOSIÇÕES CONTIDAS EM ALGUMAS AS CONVENÇÕES, QUE PRIVAM OS CONDÔMINOS EM DÉBITO DO DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLÉIAS, ATÉ QUE PAGUEM AS CONTRIBUIÇÕES EM ATRASO?
* AABIC - Ao síndico cabe o estrito cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio. Não se pode admitir que alguém, que sequer honrou com as despesas aprovadas em assembléias anteriores, venha a deliberar sobre valores futuros. Portanto, é ilógico e até mesmo antiético considerar válido o voto de condôminos que, direta ou indiretamente, não cumpriram seus compromissos firmados por votos em assembléias anteriores.
006) - QUEM CONVOCA UMA ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - O síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação, a qual poderá ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local. A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembléias.
007) - SÃO VÁLIDAS AS DECISÕES TOMADAS EM ASSEMBLÉIAS GERAL QUE CONFLITEM COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - Não. As decisões tomadas em assembléia devem respeitar as regras previstas no texto da convenção do condomínio. Se os condôminos pretenderem aprovar uma regra que divirja da convenção, deverão alterar o texto do documento em si, por meio de assembléia com quorum previsto na própria convenção ou, sendo tal documento omisso, aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.
008) - AS ASSEMBLÉIAS PODEM SER REALIZADAS SEM A CONVOCAÇÃO ANTECIPADA DE TODOS OS CONDÔMINOS?
* SECOVI -Não havendo a convocação regular de algum condômino, a assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia.
009) - ASSUNTOS EXTRAORDINÁRIOS PODEM SER DECIDIDOS EM ASSEMBLÉIAS GERAIS ORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - Regra geral compete à assembléia geral ordinária deliberar sobre: eleição do síndico, conselho consultivo e subsíndico, prestação de contas do exercício e previsão orçamentária para o exercício seguinte. Não obstante a lei diga que algumas deliberações devam ser tomadas em assembléia geral extraordinária, qualquer matéria pode ser discutida na assembléia ordinária, desde que conste da ordem do dia.
010) - QUAL O PROCEDIMENTO CASO O SÍNDICO NÃO CONVOQUE A ASSEMBLÉIA?
* SECOVI -Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum de no mínimo ¼ dos mesmos, devendo constar no edital de convocação à assinatura dos mesmos.
011) - O CONDÔMINO PODE PEDIR A IMPUGNAÇÃO DE UMA ATA DE ASSEMBLÈIA?
* AABIC - Os condôminos poderão impugnar, por meio de ação judicial, qualquer ata de assembléia, desde que algum ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido revestido de vícios que resultem a anulação ou a decretação de nulidade.
012) - QUANDO OS INQUILINOS PODEM VOTAR EM ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - Os inquilinos podem votar em assembléias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condomínio-locador a ela não compareça:' Portanto, se o proprietário não comparecer, o inquilino poderá votar, sem procuração, apenas em assembléias que envolvam despesas que lhe digam respeito, mediante a exibição do contrato de locação ou outro instrumento
013) - NUMA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO, O SÍNDICO TERÁ DIREITO A VOTO, MESMO QUANDO O ASSUNTO SE REFERIR DIRETAMENTE ÁS SUAS AÇÕES?
* AABIC - As limitações quanto ao poder de voto do síndico deverão estar previstas no texto da convenção. Entretanto, por vezes tal documento é omisso quanto à questão, o que merece a aplicação da consciência ética do síndico, pois, nos sistemas constituídos em condomínio jamais dever-se-á permitir o favorecimento de interesses particulares em troca do interesse comum. O síndico votando em questões das quais deve prestar contas pessoalmente é, no mínimo, antiético.
014) - OS ASSUNTOS NAO CONSTANTES DA ORDEM DO DIA PODEM SER DECIDIDOS NAS ASSEMBLÉIAS?
* SECOVI - Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da ordem do dia, a assembléia poderá ser anulada judicialmente.
015) - EM TENDO A ASSEMBLÉIA JÁ APROVADA A PRESTAÇÃO DE CONTAS APRESENTADA PELO SÍNDICO, PODERÁ ALGUM CONDÔMINO VIR A QUESTIONÁ-LA POSTERIORMENTE?
* AABIC - As decisões tomadas em assembléias das quais se obteve a aprovação das contas impedem o futuro questionamento por qualquer condômino. Cabe aos condôminos o comparecimento às assembléias para que, na ocasião da aprovação, suscitem dúvida quanto ao resultado das contas do período a se aprovar.
016) - AS ATAS DAS ASSEMBLÉIAS PRECISAM SER REGISTRADAS?
* SECOVI -A Lei do Condomínio não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, por exemplo: eleição de síndico, despesas extraordinárias de grande vulto e alteração da convenção.
017) - OS CONDÔMINOS AUSENTES EM UMA ASSEMBLÉIA TÊM DIREITO DE SEREM INFORMADOS SOBRE O QUE FOI DECIDIDO PELOS PRESENTES?
* AABIC - Os condôminos ausentes têm o direito de serem informados pelo síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, do que ficou deliberado e, em especial, a previsão orçamentária e rateio de despesas, regra prevista pelo artigo 24, § 2º, da Lei 4.591/64.
018) - O INQUILINO PODE VOTAR NA ASSEMBLÉIA DE ELEIÇÃO DO NOVO SÍNDICO?
* SECOVI - Poderá votar, se munido de procuração outorgada pelo locador e com firma reconhecida.
019) - PODE UMA ASSEMBLÉIA PERMANECER ABERTA EM CARACTER PERMANENTE PARA OBTENÇÃO DE "QUORUM" PARA DELIBERAÇÃO DE DETERMINADO ASSUNTO, QUANDO A INICIAL NÃO OBTEVE ÊXITO?
* AABIC - Não. Uma assembléia poderá permanecer aberta para outras finalidades, porém não para obtenção de "quorum", pois caracteriza manipulação da intenção dos condôminos.
020) - QUAIS AS VANTAGENS DO REGISTRO DA ATA DA ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - As vantagens obtidas do registro são: tornar pública a decisão da assembléia e presumir que terceiros tomem ciência da mesma.
021) - É NECESSÁRIO O REGISTRO DE TODAS AS ATAS DE ASSEMBLÉIA EM CARTÓRIO DE TÍTULOS?
* AABIC - O registro de atas de assembléia não é obrigatório. Porém, é conveniente para a perpetuação do documento. Como os condomínios por incorporações enfrentam dezenas, senão centenas de eleições de diferentes síndicos ao longo de sua existência, por vezes o livro de atas se extravia.
022) - QUAL O PROCEDIMENTO EM CASO DE ERRO NA ATA?
* SECOVI - Na ata não deve haver rasuras. Se for necessário corrigir algum erro, deve ser usada a expressão "em tempo" para corrigi-la.
023) - PODE HAVER VOTAÇÃO SECRETA NA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIOS?
* SECOVI - Compete a Convenção fixar o quorum' para a deliberação, vedada à votação secreta, porque o cômputo se faz tendo em vista sempre o valor ou a proporcionalidade do voto em relação ao conjunto condominial.
024) - OS CONDOMÍNIOS INADIMPLENTES TÈM DIREITO A VOTO NAS ASSEMBLÉIAS?
* SECOVI - Normalmente as Convenções de Condomínios proíbem que condôminos inadimplentes votem nas assembléias, e não se tem notícia de ações!Anulatórias desse dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomínio, pois se o mesmo pretende exercer seus direitos deve, ao mesmo tempo, cumprir seus deveres.
025) - O SÍNDICO PODE VOTAR NAS ASSEMBLÉIAS DE CONDOMÍNIO?
* SECOVI - Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração. Se o fizer, estará deliberando em causa própria.
026) - NO CASO DE EMPATE, O PRESIDENTE DA ASSEMBLÉIA VOTA DUPLAMENTE?
* SECOVI - Alguns juristas entendem que o presidente da assembléia não deve votar duplamente; outros entendem que não existe impedimento desde que o voto do presidente seja fundamentado, evitando-se, assim, outras soluções aleatórias, pois, melhor um voto justificado do que uma solução alcançada ao acaso.
027) - O SÍNDICO, MEMBROS DO CONSELHO CONSULTIVO E EMPREGADOS DO CONDOMINIO PODEM RECEBER PROCURAÇÕES PARA VOTAREM EM ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer membro do conselho consultivo e empregado do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção de Condomínio.
028) - TAXAS E DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
O INQUILINO DEVE PAGAR A PARCELA CORRESPONDENTE AO FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - É preciso fazer duas diferenciações: se o valor rateado é para a constituição do Fundo de Reserva, o pagamento deve ser feito pelo proprietário. Se o valor rateado serve para reconstituir tal fundo, utilizado no pagamento de despesas ordinárias do condomínio, é de responsabilidade do inquilino.
029) - QUEM RESPONDE PELAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS?
* SECOVI - É o proprietário da unidade autônoma, sendo a despesa rateada pela forma prevista na Convenção. Ex.: reformas do telhado, trocas de cabo do elevador, reformas da coluna do prédio, pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, lazer, telefonia, intercomunicações e esportes, etc.
030) - COMO SÃO CALCULADOS OS RATEIOS DAS DESPESAS CONDOMINIAIS?
* AABIC - Os rateios das despesas são calculados de acordo com o que a convenção do condomínio estipular. Se esta for omissa, a quota de rateio será fixada de acordo com a fração ideal de terreno, correspondente a cada unidade.
031) - O QUE SE ENTENDE POR RECEITAS?
* SECOVI - A verba arrecadada através de cotas condominiais, de aluguéis de salão de festas, aplicações financeiras, multas, etc. são chamadas de Receitas.
032) - NO CASO DE SERVIÇOS EXECUTADOS POR ENCANADOR, ELETRICISTA OU JARDINEIRO, BASTA UM RECIBO SIMPLES OU TAMBÉM É NECESSÁRIA A NOTA FISCAL?
* AABIC - A emissão de notas fiscais é uma prerrogativa exclusiva das pessoas jurídicas que exercem atividades comerciais, industriais e de prestação de serviços. Qualquer profissional que se apresente como pessoa física só poderá emitir um recibo. Ambos os documentos, representando a verdade e a boa fé, são plenamente válidos.
033) - SE A CONVENÇÃO NÃO ESTABELECER O FUNDO DE RESERVA, COMO PROCEDER COM As DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS?
* SECOVI - Após aprovação do motivo da despesa extraordinária em Assembléia, o valor deverá ser rateado segundo a proporção da cota-parte que couber a cada condômino.
034) - EXISTE ALGUMA RESTRIÇÃO LEGAL NO LANÇAMENTO DO NÚMERO DA UNIDADE E/OU O NOME DO CONDÔMINO INADIMPLENTE NOS DEMONSTRATIVOS DE CONTAS DOS CONDOMÍNIOS?
* AABIC - Não. A prestação de contas aos condôminos é um dever do síndico. Ele é obrigado a prestar contas de sua gestão, incluindo a demonstração de inadimplência. O que vem sendo combatida é a exposição vexatória dos inadimplentes em quadros de avisos, nos corredores, ou através métodos que causem constrangimento desnecessário.
035) - COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER COM OS INADIMPLENTES DA TAXA CONDOMINIAL?
* SECOVI - O Síndico deverá aplicar multa de até 20% sobre o débito e juros de l % ao mês. Além disso, poderá, ainda, aplicar os índices de atualização monetária, nos casos de débito por período igual ou superior a 6(seis) meses, se estipulado na Convenção. Deverá propor, imediatamente, a cobrança via judicial sendo que a correção monetária será devida desde logo.
036) - NOS CASOS DE ATRASO NO PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIAL, DEVE SER APLICADA A MULTA DE 2% PREVISTA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?
* AABIC - Não. A multa por atraso no pagamento das parcelas condominiais deve ser aquela estabelecida pela convenção. Não deve ser observado o percentual de 2% previsto pelo CDC, pois, conforme jurisprudência predominante, não se trata de relação de consumo, e sim de rateio de despesas entre os condôminos.
037) - FACHADAS E ÁREAS COMUNS
O CONDÔMINO PODE, COM AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA, UTILIZAR-SE DA ÚLTIMA LAJE PARA A INSTALAÇÃO DE ANTENAS DE, RÁDIO, TELEVISÃO, ETC.?
* SECOVI - Admite-se a instalação de antenas no teto dos edifícios, apesar das cláusulas impeditivas das Convenções e Regulamentos dos edifícios. Os usos das coisas de uso comuns são passíveis de aproveitamento desde que nenhuma lei o impeça e que não prejudique terceiros.
038) - AS PORTAS VOLTADAS PARA O CORREDOR COMUM PODEM SER DE PADRÃO DIFERENTE DAQUELE JÁ EXISTENTE NO EDIFÍCIO?
* SECOVI - O condômino não pode substituir uma porta por outra de padrão diferente, a ponto de ferir a harmonia da construção do edifício.
039) - QUANTO AO ENVIDRAÇAMENTO DA VARANDA, COLOCAÇÃO DE GRADES OU TELAS, ALTERAM A FACHADA DO EDIFÍCIO?
* SECOVI - Admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta propriamente a harmonia da fachada ou, até mesmo, quando já existirem outros terraços com material idêntico. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas que avancem além da parede ou janelas.Contudo, é necessário haver consenso entre os CONDÔMINOS.
040) - A INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO ALTERA A FACHADA DO edifício?
* SECOVI - A colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obedecidos os preceitos de boa técnica e verificado o quadro de energia para saber se o edifício comporta maior carga
041 - MANUTENÇÃO
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO CONSERTO DE VAZAMENTOS OU INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO?
* AABIC - Depende do caso. A responsabilidade será do condomínio, se o vazamento for originário da coluna, do telhado, ou da laje de cobertura do edifício, quando esta for constituída como área comum.
* Se, no entanto, o vazamento ou infiltração for proveniente de ramais de distribuição do apartamento (cozinha, banheiro e área de serviço, por exemplo), a responsabilidade pelo conserto será de seu proprietário.
042) - HAVENDO VAZAMENTO DA UNIDADE SUPERIOR QUE CAUSA UMIDADE NO INFERIOR, QUAL SERÁ O PROCEDIMENTO DO CONDÔMINO PREJUDICADO?
* SECOVI - O condômino prejudicado notificará extra-judicialmente o condômino infrator, concedendo-lhe um prazo de 10 dias para que sejam tomadas providências.
043) - O SÍNDICO PODE MANDAR FAZER OS CONSERTOS URGENTES MESMO NAS PARTES PRIVATIVAS?
* SECOVI - Nos casos de dano atual ou iminente, pode o síndico, mediante autorização judicial, proceder aos consertos urgentes, mesmo no interior dos apartamentos, podendo cobrar do seu proprietário as despesas feitas, amigavelmente ou através de ação ordinária.
044) - COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER QUANDO O VAZAMENTO TIVER ORIGEM EM ÁREAS DE USO COMUM?
* SECOVI - Nestes casos, caberá ao Síndico solucionar o problema com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários: advocatícios resultantes da ação que o condomínio prejudicado ajuizar contra condomínio.
045) - QUEM RESPONDE POR VAZAMENTOS OCORRIDOS EM RAMAIS E NA COLUNA DO PRÉDIO?
* SECOVI - Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do prédio, a responsabilidade é do condomínio.
046) - USO DA GARAGEM
OS CONDÔMINOS QUE NÃO TÊM DIREITO AO USO DA GARAGEM DEVEM CONTRIBUIR PARA A MANUTENÇÃO DA MESMA?
* SECOVI - De acordo com a doutrina e a 'jurisprudência, os condôminos devem suportar as despesas na proporção de sua participação no condomínio, na conservação das coisas e serviços comuns, de cuja utilização efetivamente participem.
047) - QUANDO O CONDOMÍNIO DEIXA O CARRO NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO, FICANDO AS CHAVES OBRIGATORIAMENTE COM O GUARDA E O MESMO CAUSA DANOS AO AUTOMÓVEL, O CONDOMÍNIO FICA RESPONSÁVEL PELO PREJUÍZO?
* SECOVI - Desde que o condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato do vigia que venha provocar acidente.
048) - O CONDOMINIO QUE POSSUI GARAGEM COLETIVA COM O NÚMERO DE VAGAS INFERIOR AO DOS APARTAMENTOS PODE EXCLUIR O USO OS LOCATÁRIOS E VISITANTES?
* SECOVI - Nestas condições, afigura-se perfeitamente legítima a convenção condominial que, regulamentando a utilização da área, estabelece a privacidade de uso aos proprietários, excluindo, assim, locatários e visitantes. Contudo, é necessário examinar o contrato de locação do chamado “locatário’”.
049) - ONDE HAVER CLÁUSULA PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, ISENTANDO O MESMO DE RESPONSABILIDADE QUANTO AOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NA GARAGEM?
* SECOVI - O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é permitido aos condôminos estabelecer, na Convenção, não ser devida a indenização pelo condomínio, em virtude de danos sofridos por veículos estacionados na garagem do edifício.
050) - O CONDOMÍNIO RESPONDE POR ROUBO DE VEÍCULO OU DANOS OCORRIDOS NA GARAGEM?
* SECOVI - A responsabilidade do condomínio está relacionada ao grau de culpabilidade do funcionário encarregado de sua guarda. Se não houver negligência por parte dos responsáveis pela segurança do prédio, o condomínio não será considerado culpado. Se a assembléia deliberar não colocar vigia na garagem, não haverá responsabilidade do condomínio, pois esta foi a vontade de todos.
051) - FURTO
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE NA OCORRÊNCIA DE FURTO COMETIDO PELO EMPREGADO DO CONDOMÍNIO?
* SECOVI - A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
052) - HAVENDO CIRCUITO DE TV E SERVIÇOS DE VIGILÂNCIA, PODERÁ SER O CONDOMÍNIO RESPONSABILIZANDO EM CASO DE ASSALTOS OU FURTOS?
* AABIC - A resposta para esta questão somente poderá ser obtida mediante análise de cada caso em particular, considerando os fatos ocorridos e o comportamento dos vigilantes e funcionários do condomínio. Os equipamentos eletrônicos hoje aplicados à segurança não servem como medida para julgarmos uma situação como sendo passível de indenização ou não, pois são apenas meios de prova e/ou prevenção. Geralmente, o que remete à responsabilidade dos condomínios em indenizar os condôminos, nos casos de furto ou roubo, é a prova de co-autoria de algum funcionário do edifício no crime, ou se houve negligência, imperícia ou imprudência no trato da vigilância.
053) - O CONDOMÍNIO RESPONDE POR FURTOS OCORRIDOS NO INTERIOR DE UM DOS APARTAMENTOS?
* SECOVI - O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver participação, direta ou indiretamente, do empregado do edifício, pois a administração do Prédio é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
054) - INCÊNDIO
O QUE PODEMOS PROVOCAR UM INCÊNDIO?
* SECOVI - falta de manutenção no sistema elétrico; -falta no aparelho de ar condicionado; -sobrecarga na rede elétrica; -excesso de iluminação; -sistema de gás de cozinha com uso indevido e -panelas esquecidas no fogo
055) - O QUE É ATESTADO DE BRIGADA?
* SECOVI - É o documento emitido por um oficial do Corpo de Bombeiros, juntamente com um engenheiro de segurança de uma empresa especializada, atestando que a equipe de empregados possui formação de segurança e está habitada a usar os equipamentos existentes no edifício.
055) - QUAL A MANUTENÇÃO A SER DADA AOS EXTINTORES?
* SECOVI - É preciso recarregar uma vez por ano e revisar a embalagem a cada cinco anos.
056) - QUANTO HIDRANTE DEVE TER UM EDIFÍCIO E COMO CUIDA-LOS?
* SECOVI - Devem ser instalados de acordo com a área a se cobrir e as mangueiras não podem ter mais do que 30 metros. As mangueiras dos hidrantes não podem ficar úmidas, devendo-se pendurá-las ao Sol, durante 24 horas, a cada seis meses. Não devem ser usadas para outro fim que não seja o combate a incêndio.
057) - UM EDIFÍCIO É OBRIGADO A INSTALAR PÁRA-RAIO?
* SECOVI - Sim. O pára-raio, projetado de aço com a área do edifício, independe da altura da construção. Deve manter contato com a sempre instalou para que haja a manutenção uma vez por ano. O pára-raio não é 100% seguro, por ser o raio fenômeno da natureza e imprevisível.
058) - COMO UTILIZAR CORRETAMENTE A PORTA CORTA-FOGO?
* SECOVI - A porta corta-fogo é muito importante e deve ser instalada de acordo com o projeto do prédio. Como elas abrem em sentido contrário, para fora, não é aconselhável mantê-la trancada com cadeado, mas sim com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. É necessário verificar sempre o estado das molas, dobradiças e das portas.
059) - QUAIS AS PROVIDÊNCIAS NO MOMENTO DE UM INCÊNDIO JÁ CONSUMADO?
* SECOVI - O essencial e primordial é ' MANTER A CALMA; se jogar no chão para respirar melhor; usar se possível pano molhado ao nariz; rastejar-se em direção a alguma saída; e, se impossível, esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaça; sempre que passar por uma porta fechá-la em seguida, pois a mesma ajuda na demora da propagação do fogo; tentar sempre descer e nunca subir; desligar a chave geral (elétrica), o gás, etc.
060) - QUAIS OS TIPOS DE EXTINTORES QUE EXISTEM?
* SECOVI - De acordo com o Decreto Municipal No. 24.714 de 7 de outubro de 1987, de São Paulo, não é permitida a utilização de gás em botijões ou cilindros nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, situadas em logradouros já servidos por rede de distribuição.
061) - DIREITO TRABALHISTA
OS FAMILIARES DO ZELADOR PODEM UTILIZAR A PISCINA OU OUTRAS DEPENDÊNCIAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - A utilização de piscinas e áreas de lazer do condomínio pertence exclusivamente aos condôminos do edifício. O fato de haver familiares do zelador no prédio se dá em razão de ele residir no local de trabalho. Portanto, se não autorizados pela convenção e, por extensão, pelo contrato de trabalho, os familiares do funcionário não terão direitos a utilizar as áreas de lazer do prédio.
062) - O QUE FAZER SE O EMPREGADO DEMITIDO, COMPARECENDO AO SINDICATO OU AO MINISTÉRIO DO TRABALHO PARA HOMOLOGAÇÃO DA RESCISÃO TRABALHISTA, SE NEGAR A RECEBER AS VERBAS DEVIDAS?
* SECOVI - Nesse caso, é recomendável ingressar, no mesmo dia ou no subseqüente, com ação de consignação em pagamento na Justiça do Trabalho,, visando demonstrar a intenção de pagar o empregado.
063) - OS TRABALHADORES AVULSOS E/OU TEMPORÁRIOS TAMBÉM TEM DIREITO AO ADICIOANL SOBRE HORAS EXTRAS?
* AABIC - Os trabalhadores avulsos ou temporários têm o mesmo direito ao recebimento de horas extras, da forma como recebe o trabalhador com contrato de prazo indeterminado.
064) - QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA EFETUAR O PAGAMENTO DE SALÁRIO AO EMPREGADO?
* SECOVI - O pagamento em moeda corrente, mediante recibo, até o 52 dia útil do período (mês, quinzena, semana) subseqüente ao vencido. É permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a alfabetizados, desde que o horário do Banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não estiver próximo.
065) - QUAL O TEMPO MÍNIMO DE INTERVALO PARA JORNADAS NOTURNAS EM EDIFÍCIOS?
* AABIC - Se a duração da jornada for de 8 horas, o intervalo deverá ser concedido por uma hora. Mas se a duração ultrapassar 4 horas, mas não exceder a 6 horas, deverá ser concedido um intervalo de 15 minutos.
066) - QUAL O PROCEDIMENTO A SER ADOTADO SE O EMPREGADO QUE ESTA CUMPRINDO AVISO PRÉVIO PRATICAR IRREGULARIDADES NO TRABALHO?
* SECOVI - Caso o empregado pratique irregularidades (atrasos, fazer corpo mole, etc.) no período do aviso prévio, o empregador deve dar-lhe advertências por escrito e até suspendê-lo para, na quinta vez, demiti-lo por justa causa.
067) - O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO QUE TRABALHA DAS 22H00 ÁS 5H00, COM UMA HORA DE REFEIÇÃO, TEM DIREITO DE RECEBER ADICIONAL DE HORA EXTRA TRABALHADA?
* AABIC - O trabalho noturno em jornada normal, ou seja, das 22h00 às 5h00, não dá direito ao pagamento de horas extras. O artigo 7º, inciso XIII, da Constituição Federal, prevê como jornada normal de trabalho 8 horas/dia ou 44 horas semanais, considerando como extra apenas o que ultrapassar, tanto a jornada diária de 8 horas como a de 44 horas semanais?
068) - O QUE É CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO?
* SECOVI - Consoante ao artigo 611, da Consolidação das Leis do Trabalho, "Convenção Coletiva de Trabalho é o acordo de caráter normativo, pelo qual dois ou mais Sindicatos representativos da categoria econômica e profissional estipulam condições de trabalho aplicáveis, no âmbito das respectivas representações, às relações individuais de trabalho
069) - DURANTE AS FÉRIAS DE UM FUNCIONÁRIO, O CONDOMÍNIO QUE CONTRATA TRABALHADOR TEMPORÁRIO DEVE PAGAR CESTA BÁSICA A AMBOS?
* AABIC - Não, somente ao trabalhador substituto. A cesta básica é um benefício fornecido para o trabalho e não pelo trabalho. Isto significa que ela somente deve ser fornecida quando o trabalhador exercer a função no posto de trabalho. O trabalhador substituto deverá receber os mesmos benefícios e salários do substituto, mesmo em caráter temporário.
070) - NA RESCISÃO POR JUSTA CAUSA É POSSÍVEL A HOMOLOGAÇAO PELO SINDICATO OU NO MINISTÉRIO DO TRABALHO?
* SECOVI - Sim, de acordo com a IN-(SNT Instrução Normativa da Secretaria Nacional do Trabalho) No. 2192, que eliminou o requisito na expressa confissão do empregado de haver cometido falta grave para homologação. Assim, a" homologação é realizada e o empregado, se quiser, poder recorrer posteriormente à Justiça do Trabalho, pleiteando as verbas que deixou de receber pelo motivo de sua dispensa.
071) - SE UM FAXINEIRO COBRE AS FÉRIAS DO PORTEIRO DO EDIFÍCIO, COMO DEVE SER FEITA SUA REMUNERAÇÃO?
* AABIC - O salário do funcionário que substitui outrem, em caráter temporário, deve ser equivalente ao daquele que ocupa, efetivamente, a função. Portanto, na cobertura das férias, o faxineiro deverá ser remunerado de acordo com o salário do porteiro.
072) - O EMPREGADO QUE TRABALHA NO HORÁRIO NOTURNO CASO SEJA TRANSFERIDO PARA O HORÁRIO DIURNO, PERDE O DIREITO AO ADICIONAL NOTURNO?
* SECOVI - O empregado perde esse direito, caso seja transferido para o horário diurno; sendo sempre conveniente obter a anuência do empregado por escrito. É devido o chamado adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia às 5:00 horas do dia subseqüente. Esse aumento é de 20% (vinte por cento).
073) - O EMPREGADO QUE SE AFASTAR POR MOTIVO DE DOENÇA, TEM O DIREITO DE CORREÇÃO SALARIAL IGUAL ÀQUELA OBTIDA POR OUTROS FUNCIONÁRIOS, APÓS SEU RETORNO AO TRABALHO?
* SECOVI - A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertencer
074) - É POSSÍVEL DESISTIR APÓS TER DADO AVISO PRÉVIO AO EMPREGADO?
* SECOVI - Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsiderarão e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos
075) - QUAL É O PRAZO PARA PAGAMENTO DAS VERBAS ORIUNDAS DA RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO?
* SECOVI - De acordo com o parágrafo 62 do art.477 da Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento das parcelas constantes do instrumento da rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos: . até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato; ou - até o décimo dia, contado do dia da notificação referente à demissão, quando não houver aviso prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
076) - QUANTAS VEZES O EMPREGADOPODE FALTAR AO SERVIÇO SEM PERDER O DIREITO ÁS FÉRIAS?
* SECOVI- Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT:
I - 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de S vezes;
lI - 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas;
III- 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
IV - 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.
077) - QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DA REMUNERAÇÃO DAS FÉRIAS E ABONOS SOLICITADOS?
* SECOVI - O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até 2 dias antes do início do respectivo período.
078) - O TRABALHO REALIZADO EM DIA FERIADO NÃO COMPENSADO É PAGO DE QUE FORMA?
* SECOVI - Segundo a Súmula 146 do Tribunal Superior do Trabalho e Súmula 461 do Supremo Tribunal Federa , o pagamento é feito em dobro e não em triplo, ou seja, o mensalista receberá somente mais uma vez em seu salário o dia trabalhado que era destinado ao seu descanso.
079) - QUANTAS HORAS DE DESCANSO DEVE HAVER ENTRE UMA JORNADA DE TRABALHO E OUTRA?
* SECOVI - Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso
080) - QUAL A DURAÇÃO DA JORNADA DETRABALHO?
* SECOVI - A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá a oito horas diárias e quarenta e quatro horas semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite no contrato individual ou coletivo de trabalho.
081) - EM CASO DE MORTE DO EMPREGADO, QUAL O PROCEDIMENTO QUE O SÍNDICO DEVE TER PARA EFETUAR A RESCISÃO?
* SECOVI- Em virtude de morte do empregado, o pagamento dos direitos por ele adquiridos pode ser efetuado diretamente aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social, na administradora ou no próprio condomínio. Ta) rescisão só será homologada se houver interesse das partes. Deve-se exigir da viúva esta comprovação por meio da certidão de casamento.
082) - QUANTAS VEZES 0 EMPREGADO PODE DEIXAR DE COMPARECER AO SERVIÇO, SEM PREJUIZO DO SALÁRIO?
* SECOVI-
I - até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que, conforme declara em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua dependência econômica;
II - até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento;
III - por 5 dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana;
IV - por l dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada;
V - até 2 dias consecutivos ou não, para tirar o título de eleitor, nos termos da lei respectiva;
VI - no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do Serviço Militar.
083) O APOSENTADO QUE RETORNA AO TRABALHO TEM DIREITO A RECEBER O SALÁRIO FAMÍLIA DO EMPREGADOR?
SECOVI - O aposentado que retorna ao trabalho, recebe do empregador o salário- família até completar 65 anos de idade, se homem, e 60 anos, se mulher. A partir daí, o benefício é pago diretamente pela Previdência Social.
084) QUANDO A CARTEIRA DE TRABALHO DEVE SER ATUALIZADA?
SECOVI- A carteira de trabalho deve ser freqüentemente atualizada, devendo ser solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento da contribuição sindical, férias e alterações contratuais. Contudo com o aumento de salário mensal fica difícil fazer estas anotações mensalmente, pois, um empregado teria após 30 anos de serviço pelo menos 30 carteiras.
085) QUAL É O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA DEVOLVER AO EMPREGADO, A CARTEIRA DE TRABALHO, QUE TOMOU PARA ANOTAÇÕES?
SECOVI - O empregador tem o prazo, improrrogável, de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse prazo começa ser contado a partir do momento da entrega desta. A mesma deve ser devolvida mediante contra-recibo
086) QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADO TEM PARA SOLICITAR O 13º POR OCASIÃO DAS FÉRIAS?
SECOVI- O prazo para solicitação da 111 parcela do 13º salário para os empregados que pretendem receber por ocasião das férias , até 31 de janeiro.
A Lei 4.749165, que criou o 13º salário, prevê a antecipação da 1ºparcela entre os meses de fevereiro e novembro de cada ano. A referida Lei não obriga o pagamento do adiantamento no mesmo mês a todos os empregados.
087) EXISTE ALGUM CRITÉRIO DE PRECEDÊNCIA PARA APLICAÇÃO DE PENALIDADES AO EMPREGADO, NO CASO DE SUSPENSÕES E ADVERTÊNCIAS?
SECOVI - Na aplicação das penalidades deve-se tomar algumas precauções. Assim, se a falta é pequena aplica-se apenas uma advertência por escrito. Se a falta é grave aplica-se suspensão por um dia, e no caso de reincidência a penalidade de suspensão poderá ser por dois ou três dias.
088) AS HORAS EXTRAS FICAM INCORPORADAS AO SALÁRIO?
SECOVI - A incorporação das horas extras a o salário não vigora mais, em função do Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho que assim determina: 'A supressão, pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor das horas mensais suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicado pelo valor da hora dia da supressão. Não é necessário homologaras perante o sindicato ou delegacia trabalho
089) QUAL A QUANTIDADE DE HORAS EXTRAS PERMITIDAS POR MÊS PARA O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO?
SECOVI - Conforme preceitua o art. 59 da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares, em número não excedente a duas horas por dia.
Fonte: Secovi e AABIC
* PERGUNDAS E RESPOSTAS ESCLARECIDAS A SÍNDICOS DE TODO O BRASIL
001) - QUANDO OCORRER A DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO, CABE AO SUBSÍNDICO TERMINAR O MANDATO?
* AABIC - Não. O subsíndico é uma figura para substituição eventual do síndico. Na sua destituição, quem assume suas funções é o presidente do conselho consultivo, até que seja eleito outro síndico para complementar o mandato.
002) - COMO CASSAR O MANDATO DO CONSELHO CONSULTIVO?
* SECOVI - O mandato de qualquer membro do Conselho ou de seus respectivos suplentes pode ser cassado pela Assembléia Geral, especialmente convocada, sempre na forma prevista na convenção do condomínio.
003) - É NECESSÁRIO O RECONHECIMENTO DE FIRMA EM PROCURAÇÕES APRESENTADAS NAS ASSEMBLÉIAS? HÁ RESTRIÇÕES QUANTO AO NÚMERO DE PESSOAS?
* AABIC - O reconhecimento de firma é um requisito essencial aos documentos particulares que firmam obrigações entre o titular e seu procurador. O que determina o número de procurações apresentadas por pessoas é norma que deverá estar escrita na convenção do condomínio.
004) - INQUILINO PODE FAZER PARTE DO CONSELHO CONSULTIVO?
* SECOVI - Não. Apenas o proprietário do imóvel poderá ser eleito membro do conselho consultivo, visto que a permanência do locatário é transitória ou curta.
005 - SÃO VÁLIDAS AS DISPOSIÇÕES CONTIDAS EM ALGUMAS AS CONVENÇÕES, QUE PRIVAM OS CONDÔMINOS EM DÉBITO DO DIREITO DE VOTO EM ASSEMBLÉIAS, ATÉ QUE PAGUEM AS CONTRIBUIÇÕES EM ATRASO?
* AABIC - Ao síndico cabe o estrito cumprimento da convenção e regulamento interno do condomínio. Não se pode admitir que alguém, que sequer honrou com as despesas aprovadas em assembléias anteriores, venha a deliberar sobre valores futuros. Portanto, é ilógico e até mesmo antiético considerar válido o voto de condôminos que, direta ou indiretamente, não cumpriram seus compromissos firmados por votos em assembléias anteriores.
006) - QUEM CONVOCA UMA ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - O síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação, a qual poderá ser por carta protocolada, aviso de recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local. A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembléias.
007) - SÃO VÁLIDAS AS DECISÕES TOMADAS EM ASSEMBLÉIAS GERAL QUE CONFLITEM COM A CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - Não. As decisões tomadas em assembléia devem respeitar as regras previstas no texto da convenção do condomínio. Se os condôminos pretenderem aprovar uma regra que divirja da convenção, deverão alterar o texto do documento em si, por meio de assembléia com quorum previsto na própria convenção ou, sendo tal documento omisso, aquele que represente 2/3 das frações ideais do condomínio.
008) - AS ASSEMBLÉIAS PODEM SER REALIZADAS SEM A CONVOCAÇÃO ANTECIPADA DE TODOS OS CONDÔMINOS?
* SECOVI -Não havendo a convocação regular de algum condômino, a assembléia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembléia.
009) - ASSUNTOS EXTRAORDINÁRIOS PODEM SER DECIDIDOS EM ASSEMBLÉIAS GERAIS ORDINÁRIAS DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - Regra geral compete à assembléia geral ordinária deliberar sobre: eleição do síndico, conselho consultivo e subsíndico, prestação de contas do exercício e previsão orçamentária para o exercício seguinte. Não obstante a lei diga que algumas deliberações devam ser tomadas em assembléia geral extraordinária, qualquer matéria pode ser discutida na assembléia ordinária, desde que conste da ordem do dia.
010) - QUAL O PROCEDIMENTO CASO O SÍNDICO NÃO CONVOQUE A ASSEMBLÉIA?
* SECOVI -Os condôminos poderão convocar, desde que haja um quorum de no mínimo ¼ dos mesmos, devendo constar no edital de convocação à assinatura dos mesmos.
011) - O CONDÔMINO PODE PEDIR A IMPUGNAÇÃO DE UMA ATA DE ASSEMBLÈIA?
* AABIC - Os condôminos poderão impugnar, por meio de ação judicial, qualquer ata de assembléia, desde que algum ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido revestido de vícios que resultem a anulação ou a decretação de nulidade.
012) - QUANDO OS INQUILINOS PODEM VOTAR EM ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - Os inquilinos podem votar em assembléias que envolvam despesas ordinárias do condomínio, caso o condomínio-locador a ela não compareça:' Portanto, se o proprietário não comparecer, o inquilino poderá votar, sem procuração, apenas em assembléias que envolvam despesas que lhe digam respeito, mediante a exibição do contrato de locação ou outro instrumento
013) - NUMA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO, O SÍNDICO TERÁ DIREITO A VOTO, MESMO QUANDO O ASSUNTO SE REFERIR DIRETAMENTE ÁS SUAS AÇÕES?
* AABIC - As limitações quanto ao poder de voto do síndico deverão estar previstas no texto da convenção. Entretanto, por vezes tal documento é omisso quanto à questão, o que merece a aplicação da consciência ética do síndico, pois, nos sistemas constituídos em condomínio jamais dever-se-á permitir o favorecimento de interesses particulares em troca do interesse comum. O síndico votando em questões das quais deve prestar contas pessoalmente é, no mínimo, antiético.
014) - OS ASSUNTOS NAO CONSTANTES DA ORDEM DO DIA PODEM SER DECIDIDOS NAS ASSEMBLÉIAS?
* SECOVI - Sim, desde que trate de assuntos corriqueiros do condomínio. Caso seja deliberado sobre despesas ou restrição de direitos, não constantes da ordem do dia, a assembléia poderá ser anulada judicialmente.
015) - EM TENDO A ASSEMBLÉIA JÁ APROVADA A PRESTAÇÃO DE CONTAS APRESENTADA PELO SÍNDICO, PODERÁ ALGUM CONDÔMINO VIR A QUESTIONÁ-LA POSTERIORMENTE?
* AABIC - As decisões tomadas em assembléias das quais se obteve a aprovação das contas impedem o futuro questionamento por qualquer condômino. Cabe aos condôminos o comparecimento às assembléias para que, na ocasião da aprovação, suscitem dúvida quanto ao resultado das contas do período a se aprovar.
016) - AS ATAS DAS ASSEMBLÉIAS PRECISAM SER REGISTRADAS?
* SECOVI -A Lei do Condomínio não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável o registro das atas consideradas importantes, por exemplo: eleição de síndico, despesas extraordinárias de grande vulto e alteração da convenção.
017) - OS CONDÔMINOS AUSENTES EM UMA ASSEMBLÉIA TÊM DIREITO DE SEREM INFORMADOS SOBRE O QUE FOI DECIDIDO PELOS PRESENTES?
* AABIC - Os condôminos ausentes têm o direito de serem informados pelo síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, do que ficou deliberado e, em especial, a previsão orçamentária e rateio de despesas, regra prevista pelo artigo 24, § 2º, da Lei 4.591/64.
018) - O INQUILINO PODE VOTAR NA ASSEMBLÉIA DE ELEIÇÃO DO NOVO SÍNDICO?
* SECOVI - Poderá votar, se munido de procuração outorgada pelo locador e com firma reconhecida.
019) - PODE UMA ASSEMBLÉIA PERMANECER ABERTA EM CARACTER PERMANENTE PARA OBTENÇÃO DE "QUORUM" PARA DELIBERAÇÃO DE DETERMINADO ASSUNTO, QUANDO A INICIAL NÃO OBTEVE ÊXITO?
* AABIC - Não. Uma assembléia poderá permanecer aberta para outras finalidades, porém não para obtenção de "quorum", pois caracteriza manipulação da intenção dos condôminos.
020) - QUAIS AS VANTAGENS DO REGISTRO DA ATA DA ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - As vantagens obtidas do registro são: tornar pública a decisão da assembléia e presumir que terceiros tomem ciência da mesma.
021) - É NECESSÁRIO O REGISTRO DE TODAS AS ATAS DE ASSEMBLÉIA EM CARTÓRIO DE TÍTULOS?
* AABIC - O registro de atas de assembléia não é obrigatório. Porém, é conveniente para a perpetuação do documento. Como os condomínios por incorporações enfrentam dezenas, senão centenas de eleições de diferentes síndicos ao longo de sua existência, por vezes o livro de atas se extravia.
022) - QUAL O PROCEDIMENTO EM CASO DE ERRO NA ATA?
* SECOVI - Na ata não deve haver rasuras. Se for necessário corrigir algum erro, deve ser usada a expressão "em tempo" para corrigi-la.
023) - PODE HAVER VOTAÇÃO SECRETA NA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIOS?
* SECOVI - Compete a Convenção fixar o quorum' para a deliberação, vedada à votação secreta, porque o cômputo se faz tendo em vista sempre o valor ou a proporcionalidade do voto em relação ao conjunto condominial.
024) - OS CONDOMÍNIOS INADIMPLENTES TÈM DIREITO A VOTO NAS ASSEMBLÉIAS?
* SECOVI - Normalmente as Convenções de Condomínios proíbem que condôminos inadimplentes votem nas assembléias, e não se tem notícia de ações!Anulatórias desse dispositivo. Tal penalidade objetiva compelir o devedor a estar em dia com o condomínio, pois se o mesmo pretende exercer seus direitos deve, ao mesmo tempo, cumprir seus deveres.
025) - O SÍNDICO PODE VOTAR NAS ASSEMBLÉIAS DE CONDOMÍNIO?
* SECOVI - Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração. Se o fizer, estará deliberando em causa própria.
026) - NO CASO DE EMPATE, O PRESIDENTE DA ASSEMBLÉIA VOTA DUPLAMENTE?
* SECOVI - Alguns juristas entendem que o presidente da assembléia não deve votar duplamente; outros entendem que não existe impedimento desde que o voto do presidente seja fundamentado, evitando-se, assim, outras soluções aleatórias, pois, melhor um voto justificado do que uma solução alcançada ao acaso.
027) - O SÍNDICO, MEMBROS DO CONSELHO CONSULTIVO E EMPREGADOS DO CONDOMINIO PODEM RECEBER PROCURAÇÕES PARA VOTAREM EM ASSEMBLÉIA?
* SECOVI - Não existe proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer membro do conselho consultivo e empregado do condomínio, através de cláusula expressa na Convenção de Condomínio.
028) - TAXAS E DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
O INQUILINO DEVE PAGAR A PARCELA CORRESPONDENTE AO FUNDO DE RESERVA DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - É preciso fazer duas diferenciações: se o valor rateado é para a constituição do Fundo de Reserva, o pagamento deve ser feito pelo proprietário. Se o valor rateado serve para reconstituir tal fundo, utilizado no pagamento de despesas ordinárias do condomínio, é de responsabilidade do inquilino.
029) - QUEM RESPONDE PELAS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS?
* SECOVI - É o proprietário da unidade autônoma, sendo a despesa rateada pela forma prevista na Convenção. Ex.: reformas do telhado, trocas de cabo do elevador, reformas da coluna do prédio, pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, lazer, telefonia, intercomunicações e esportes, etc.
030) - COMO SÃO CALCULADOS OS RATEIOS DAS DESPESAS CONDOMINIAIS?
* AABIC - Os rateios das despesas são calculados de acordo com o que a convenção do condomínio estipular. Se esta for omissa, a quota de rateio será fixada de acordo com a fração ideal de terreno, correspondente a cada unidade.
031) - O QUE SE ENTENDE POR RECEITAS?
* SECOVI - A verba arrecadada através de cotas condominiais, de aluguéis de salão de festas, aplicações financeiras, multas, etc. são chamadas de Receitas.
032) - NO CASO DE SERVIÇOS EXECUTADOS POR ENCANADOR, ELETRICISTA OU JARDINEIRO, BASTA UM RECIBO SIMPLES OU TAMBÉM É NECESSÁRIA A NOTA FISCAL?
* AABIC - A emissão de notas fiscais é uma prerrogativa exclusiva das pessoas jurídicas que exercem atividades comerciais, industriais e de prestação de serviços. Qualquer profissional que se apresente como pessoa física só poderá emitir um recibo. Ambos os documentos, representando a verdade e a boa fé, são plenamente válidos.
033) - SE A CONVENÇÃO NÃO ESTABELECER O FUNDO DE RESERVA, COMO PROCEDER COM As DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS?
* SECOVI - Após aprovação do motivo da despesa extraordinária em Assembléia, o valor deverá ser rateado segundo a proporção da cota-parte que couber a cada condômino.
034) - EXISTE ALGUMA RESTRIÇÃO LEGAL NO LANÇAMENTO DO NÚMERO DA UNIDADE E/OU O NOME DO CONDÔMINO INADIMPLENTE NOS DEMONSTRATIVOS DE CONTAS DOS CONDOMÍNIOS?
* AABIC - Não. A prestação de contas aos condôminos é um dever do síndico. Ele é obrigado a prestar contas de sua gestão, incluindo a demonstração de inadimplência. O que vem sendo combatida é a exposição vexatória dos inadimplentes em quadros de avisos, nos corredores, ou através métodos que causem constrangimento desnecessário.
035) - COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER COM OS INADIMPLENTES DA TAXA CONDOMINIAL?
* SECOVI - O Síndico deverá aplicar multa de até 20% sobre o débito e juros de l % ao mês. Além disso, poderá, ainda, aplicar os índices de atualização monetária, nos casos de débito por período igual ou superior a 6(seis) meses, se estipulado na Convenção. Deverá propor, imediatamente, a cobrança via judicial sendo que a correção monetária será devida desde logo.
036) - NOS CASOS DE ATRASO NO PAGAMENTO DA TAXA CONDOMINIAL, DEVE SER APLICADA A MULTA DE 2% PREVISTA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR?
* AABIC - Não. A multa por atraso no pagamento das parcelas condominiais deve ser aquela estabelecida pela convenção. Não deve ser observado o percentual de 2% previsto pelo CDC, pois, conforme jurisprudência predominante, não se trata de relação de consumo, e sim de rateio de despesas entre os condôminos.
037) - FACHADAS E ÁREAS COMUNS
O CONDÔMINO PODE, COM AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLÉIA, UTILIZAR-SE DA ÚLTIMA LAJE PARA A INSTALAÇÃO DE ANTENAS DE, RÁDIO, TELEVISÃO, ETC.?
* SECOVI - Admite-se a instalação de antenas no teto dos edifícios, apesar das cláusulas impeditivas das Convenções e Regulamentos dos edifícios. Os usos das coisas de uso comuns são passíveis de aproveitamento desde que nenhuma lei o impeça e que não prejudique terceiros.
038) - AS PORTAS VOLTADAS PARA O CORREDOR COMUM PODEM SER DE PADRÃO DIFERENTE DAQUELE JÁ EXISTENTE NO EDIFÍCIO?
* SECOVI - O condômino não pode substituir uma porta por outra de padrão diferente, a ponto de ferir a harmonia da construção do edifício.
039) - QUANTO AO ENVIDRAÇAMENTO DA VARANDA, COLOCAÇÃO DE GRADES OU TELAS, ALTERAM A FACHADA DO EDIFÍCIO?
* SECOVI - Admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta propriamente a harmonia da fachada ou, até mesmo, quando já existirem outros terraços com material idêntico. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas que avancem além da parede ou janelas.Contudo, é necessário haver consenso entre os CONDÔMINOS.
040) - A INSTALAÇÃO DE AR CONDICIONADO ALTERA A FACHADA DO edifício?
* SECOVI - A colocação de aparelho de ar condicionado na fachada do edifício não importa em comprometimento estético ou de segurança quando obedecidos os preceitos de boa técnica e verificado o quadro de energia para saber se o edifício comporta maior carga
041 - MANUTENÇÃO
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO CONSERTO DE VAZAMENTOS OU INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO?
* AABIC - Depende do caso. A responsabilidade será do condomínio, se o vazamento for originário da coluna, do telhado, ou da laje de cobertura do edifício, quando esta for constituída como área comum.
* Se, no entanto, o vazamento ou infiltração for proveniente de ramais de distribuição do apartamento (cozinha, banheiro e área de serviço, por exemplo), a responsabilidade pelo conserto será de seu proprietário.
042) - HAVENDO VAZAMENTO DA UNIDADE SUPERIOR QUE CAUSA UMIDADE NO INFERIOR, QUAL SERÁ O PROCEDIMENTO DO CONDÔMINO PREJUDICADO?
* SECOVI - O condômino prejudicado notificará extra-judicialmente o condômino infrator, concedendo-lhe um prazo de 10 dias para que sejam tomadas providências.
043) - O SÍNDICO PODE MANDAR FAZER OS CONSERTOS URGENTES MESMO NAS PARTES PRIVATIVAS?
* SECOVI - Nos casos de dano atual ou iminente, pode o síndico, mediante autorização judicial, proceder aos consertos urgentes, mesmo no interior dos apartamentos, podendo cobrar do seu proprietário as despesas feitas, amigavelmente ou através de ação ordinária.
044) - COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER QUANDO O VAZAMENTO TIVER ORIGEM EM ÁREAS DE USO COMUM?
* SECOVI - Nestes casos, caberá ao Síndico solucionar o problema com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários: advocatícios resultantes da ação que o condomínio prejudicado ajuizar contra condomínio.
045) - QUEM RESPONDE POR VAZAMENTOS OCORRIDOS EM RAMAIS E NA COLUNA DO PRÉDIO?
* SECOVI - Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do prédio, a responsabilidade é do condomínio.
046) - USO DA GARAGEM
OS CONDÔMINOS QUE NÃO TÊM DIREITO AO USO DA GARAGEM DEVEM CONTRIBUIR PARA A MANUTENÇÃO DA MESMA?
* SECOVI - De acordo com a doutrina e a 'jurisprudência, os condôminos devem suportar as despesas na proporção de sua participação no condomínio, na conservação das coisas e serviços comuns, de cuja utilização efetivamente participem.
047) - QUANDO O CONDOMÍNIO DEIXA O CARRO NA GARAGEM DO CONDOMÍNIO, FICANDO AS CHAVES OBRIGATORIAMENTE COM O GUARDA E O MESMO CAUSA DANOS AO AUTOMÓVEL, O CONDOMÍNIO FICA RESPONSÁVEL PELO PREJUÍZO?
* SECOVI - Desde que o condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato do vigia que venha provocar acidente.
048) - O CONDOMINIO QUE POSSUI GARAGEM COLETIVA COM O NÚMERO DE VAGAS INFERIOR AO DOS APARTAMENTOS PODE EXCLUIR O USO OS LOCATÁRIOS E VISITANTES?
* SECOVI - Nestas condições, afigura-se perfeitamente legítima a convenção condominial que, regulamentando a utilização da área, estabelece a privacidade de uso aos proprietários, excluindo, assim, locatários e visitantes. Contudo, é necessário examinar o contrato de locação do chamado “locatário’”.
049) - ONDE HAVER CLÁUSULA PREVISTA NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, ISENTANDO O MESMO DE RESPONSABILIDADE QUANTO AOS VEÍCULOS ESTACIONADOS NA GARAGEM?
* SECOVI - O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que é permitido aos condôminos estabelecer, na Convenção, não ser devida a indenização pelo condomínio, em virtude de danos sofridos por veículos estacionados na garagem do edifício.
050) - O CONDOMÍNIO RESPONDE POR ROUBO DE VEÍCULO OU DANOS OCORRIDOS NA GARAGEM?
* SECOVI - A responsabilidade do condomínio está relacionada ao grau de culpabilidade do funcionário encarregado de sua guarda. Se não houver negligência por parte dos responsáveis pela segurança do prédio, o condomínio não será considerado culpado. Se a assembléia deliberar não colocar vigia na garagem, não haverá responsabilidade do condomínio, pois esta foi a vontade de todos.
051) - FURTO
DE QUEM É A RESPONSABILIDADE NA OCORRÊNCIA DE FURTO COMETIDO PELO EMPREGADO DO CONDOMÍNIO?
* SECOVI - A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
052) - HAVENDO CIRCUITO DE TV E SERVIÇOS DE VIGILÂNCIA, PODERÁ SER O CONDOMÍNIO RESPONSABILIZANDO EM CASO DE ASSALTOS OU FURTOS?
* AABIC - A resposta para esta questão somente poderá ser obtida mediante análise de cada caso em particular, considerando os fatos ocorridos e o comportamento dos vigilantes e funcionários do condomínio. Os equipamentos eletrônicos hoje aplicados à segurança não servem como medida para julgarmos uma situação como sendo passível de indenização ou não, pois são apenas meios de prova e/ou prevenção. Geralmente, o que remete à responsabilidade dos condomínios em indenizar os condôminos, nos casos de furto ou roubo, é a prova de co-autoria de algum funcionário do edifício no crime, ou se houve negligência, imperícia ou imprudência no trato da vigilância.
053) - O CONDOMÍNIO RESPONDE POR FURTOS OCORRIDOS NO INTERIOR DE UM DOS APARTAMENTOS?
* SECOVI - O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver participação, direta ou indiretamente, do empregado do edifício, pois a administração do Prédio é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
054) - INCÊNDIO
O QUE PODEMOS PROVOCAR UM INCÊNDIO?
* SECOVI - falta de manutenção no sistema elétrico; -falta no aparelho de ar condicionado; -sobrecarga na rede elétrica; -excesso de iluminação; -sistema de gás de cozinha com uso indevido e -panelas esquecidas no fogo
055) - O QUE É ATESTADO DE BRIGADA?
* SECOVI - É o documento emitido por um oficial do Corpo de Bombeiros, juntamente com um engenheiro de segurança de uma empresa especializada, atestando que a equipe de empregados possui formação de segurança e está habitada a usar os equipamentos existentes no edifício.
055) - QUAL A MANUTENÇÃO A SER DADA AOS EXTINTORES?
* SECOVI - É preciso recarregar uma vez por ano e revisar a embalagem a cada cinco anos.
056) - QUANTO HIDRANTE DEVE TER UM EDIFÍCIO E COMO CUIDA-LOS?
* SECOVI - Devem ser instalados de acordo com a área a se cobrir e as mangueiras não podem ter mais do que 30 metros. As mangueiras dos hidrantes não podem ficar úmidas, devendo-se pendurá-las ao Sol, durante 24 horas, a cada seis meses. Não devem ser usadas para outro fim que não seja o combate a incêndio.
057) - UM EDIFÍCIO É OBRIGADO A INSTALAR PÁRA-RAIO?
* SECOVI - Sim. O pára-raio, projetado de aço com a área do edifício, independe da altura da construção. Deve manter contato com a sempre instalou para que haja a manutenção uma vez por ano. O pára-raio não é 100% seguro, por ser o raio fenômeno da natureza e imprevisível.
058) - COMO UTILIZAR CORRETAMENTE A PORTA CORTA-FOGO?
* SECOVI - A porta corta-fogo é muito importante e deve ser instalada de acordo com o projeto do prédio. Como elas abrem em sentido contrário, para fora, não é aconselhável mantê-la trancada com cadeado, mas sim com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. É necessário verificar sempre o estado das molas, dobradiças e das portas.
059) - QUAIS AS PROVIDÊNCIAS NO MOMENTO DE UM INCÊNDIO JÁ CONSUMADO?
* SECOVI - O essencial e primordial é ' MANTER A CALMA; se jogar no chão para respirar melhor; usar se possível pano molhado ao nariz; rastejar-se em direção a alguma saída; e, se impossível, esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaça; sempre que passar por uma porta fechá-la em seguida, pois a mesma ajuda na demora da propagação do fogo; tentar sempre descer e nunca subir; desligar a chave geral (elétrica), o gás, etc.
060) - QUAIS OS TIPOS DE EXTINTORES QUE EXISTEM?
* SECOVI - De acordo com o Decreto Municipal No. 24.714 de 7 de outubro de 1987, de São Paulo, não é permitida a utilização de gás em botijões ou cilindros nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, situadas em logradouros já servidos por rede de distribuição.
061) - DIREITO TRABALHISTA
OS FAMILIARES DO ZELADOR PODEM UTILIZAR A PISCINA OU OUTRAS DEPENDÊNCIAS DE LAZER DO CONDOMÍNIO?
* AABIC - A utilização de piscinas e áreas de lazer do condomínio pertence exclusivamente aos condôminos do edifício. O fato de haver familiares do zelador no prédio se dá em razão de ele residir no local de trabalho. Portanto, se não autorizados pela convenção e, por extensão, pelo contrato de trabalho, os familiares do funcionário não terão direitos a utilizar as áreas de lazer do prédio.
062) - O QUE FAZER SE O EMPREGADO DEMITIDO, COMPARECENDO AO SINDICATO OU AO MINISTÉRIO DO TRABALHO PARA HOMOLOGAÇÃO DA RESCISÃO TRABALHISTA, SE NEGAR A RECEBER AS VERBAS DEVIDAS?
* SECOVI - Nesse caso, é recomendável ingressar, no mesmo dia ou no subseqüente, com ação de consignação em pagamento na Justiça do Trabalho,, visando demonstrar a intenção de pagar o empregado.
063) - OS TRABALHADORES AVULSOS E/OU TEMPORÁRIOS TAMBÉM TEM DIREITO AO ADICIOANL SOBRE HORAS EXTRAS?
* AABIC - Os trabalhadores avulsos ou temporários têm o mesmo direito ao recebimento de horas extras, da forma como recebe o trabalhador com contrato de prazo indeterminado.
064) - QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA EFETUAR O PAGAMENTO DE SALÁRIO AO EMPREGADO?
* SECOVI - O pagamento em moeda corrente, mediante recibo, até o 52 dia útil do período (mês, quinzena, semana) subseqüente ao vencido. É permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a alfabetizados, desde que o horário do Banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não estiver próximo.
065) - QUAL O TEMPO MÍNIMO DE INTERVALO PARA JORNADAS NOTURNAS EM EDIFÍCIOS?
* AABIC - Se a duração da jornada for de 8 horas, o intervalo deverá ser concedido por uma hora. Mas se a duração ultrapassar 4 horas, mas não exceder a 6 horas, deverá ser concedido um intervalo de 15 minutos.
066) - QUAL O PROCEDIMENTO A SER ADOTADO SE O EMPREGADO QUE ESTA CUMPRINDO AVISO PRÉVIO PRATICAR IRREGULARIDADES NO TRABALHO?
* SECOVI - Caso o empregado pratique irregularidades (atrasos, fazer corpo mole, etc.) no período do aviso prévio, o empregador deve dar-lhe advertências por escrito e até suspendê-lo para, na quinta vez, demiti-lo por justa causa.
067) - O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO QUE TRABALHA DAS 22H00 ÁS 5H00, COM UMA HORA DE REFEIÇÃO, TEM DIREITO DE RECEBER ADICIONAL DE HORA EXTRA TRABALHADA?
* AABIC - O trabalho noturno em jornada normal, ou seja, das 22h00 às 5h00, não dá direito ao pagamento de horas extras. O artigo 7º, inciso XIII, da Constituição Federal, prevê como jornada normal de trabalho 8 horas/dia ou 44 horas semanais, considerando como extra apenas o que ultrapassar, tanto a jornada diária de 8 horas como a de 44 horas semanais?
068) - O QUE É CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO?
* SECOVI - Consoante ao artigo 611, da Consolidação das Leis do Trabalho, "Convenção Coletiva de Trabalho é o acordo de caráter normativo, pelo qual dois ou mais Sindicatos representativos da categoria econômica e profissional estipulam condições de trabalho aplicáveis, no âmbito das respectivas representações, às relações individuais de trabalho
069) - DURANTE AS FÉRIAS DE UM FUNCIONÁRIO, O CONDOMÍNIO QUE CONTRATA TRABALHADOR TEMPORÁRIO DEVE PAGAR CESTA BÁSICA A AMBOS?
* AABIC - Não, somente ao trabalhador substituto. A cesta básica é um benefício fornecido para o trabalho e não pelo trabalho. Isto significa que ela somente deve ser fornecida quando o trabalhador exercer a função no posto de trabalho. O trabalhador substituto deverá receber os mesmos benefícios e salários do substituto, mesmo em caráter temporário.
070) - NA RESCISÃO POR JUSTA CAUSA É POSSÍVEL A HOMOLOGAÇAO PELO SINDICATO OU NO MINISTÉRIO DO TRABALHO?
* SECOVI - Sim, de acordo com a IN-(SNT Instrução Normativa da Secretaria Nacional do Trabalho) No. 2192, que eliminou o requisito na expressa confissão do empregado de haver cometido falta grave para homologação. Assim, a" homologação é realizada e o empregado, se quiser, poder recorrer posteriormente à Justiça do Trabalho, pleiteando as verbas que deixou de receber pelo motivo de sua dispensa.
071) - SE UM FAXINEIRO COBRE AS FÉRIAS DO PORTEIRO DO EDIFÍCIO, COMO DEVE SER FEITA SUA REMUNERAÇÃO?
* AABIC - O salário do funcionário que substitui outrem, em caráter temporário, deve ser equivalente ao daquele que ocupa, efetivamente, a função. Portanto, na cobertura das férias, o faxineiro deverá ser remunerado de acordo com o salário do porteiro.
072) - O EMPREGADO QUE TRABALHA NO HORÁRIO NOTURNO CASO SEJA TRANSFERIDO PARA O HORÁRIO DIURNO, PERDE O DIREITO AO ADICIONAL NOTURNO?
* SECOVI - O empregado perde esse direito, caso seja transferido para o horário diurno; sendo sempre conveniente obter a anuência do empregado por escrito. É devido o chamado adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia às 5:00 horas do dia subseqüente. Esse aumento é de 20% (vinte por cento).
073) - O EMPREGADO QUE SE AFASTAR POR MOTIVO DE DOENÇA, TEM O DIREITO DE CORREÇÃO SALARIAL IGUAL ÀQUELA OBTIDA POR OUTROS FUNCIONÁRIOS, APÓS SEU RETORNO AO TRABALHO?
* SECOVI - A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertencer
074) - É POSSÍVEL DESISTIR APÓS TER DADO AVISO PRÉVIO AO EMPREGADO?
* SECOVI - Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsiderarão e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos
075) - QUAL É O PRAZO PARA PAGAMENTO DAS VERBAS ORIUNDAS DA RESCISÃO DO CONTRATO DE TRABALHO?
* SECOVI - De acordo com o parágrafo 62 do art.477 da Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento das parcelas constantes do instrumento da rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos: . até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato; ou - até o décimo dia, contado do dia da notificação referente à demissão, quando não houver aviso prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
076) - QUANTAS VEZES O EMPREGADOPODE FALTAR AO SERVIÇO SEM PERDER O DIREITO ÁS FÉRIAS?
* SECOVI- Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT:
I - 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de S vezes;
lI - 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas;
III- 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
IV - 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.
077) - QUAL É O PRAZO PARA O PAGAMENTO DA REMUNERAÇÃO DAS FÉRIAS E ABONOS SOLICITADOS?
* SECOVI - O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até 2 dias antes do início do respectivo período.
078) - O TRABALHO REALIZADO EM DIA FERIADO NÃO COMPENSADO É PAGO DE QUE FORMA?
* SECOVI - Segundo a Súmula 146 do Tribunal Superior do Trabalho e Súmula 461 do Supremo Tribunal Federa , o pagamento é feito em dobro e não em triplo, ou seja, o mensalista receberá somente mais uma vez em seu salário o dia trabalhado que era destinado ao seu descanso.
079) - QUANTAS HORAS DE DESCANSO DEVE HAVER ENTRE UMA JORNADA DE TRABALHO E OUTRA?
* SECOVI - Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso
080) - QUAL A DURAÇÃO DA JORNADA DETRABALHO?
* SECOVI - A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá a oito horas diárias e quarenta e quatro horas semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite no contrato individual ou coletivo de trabalho.
081) - EM CASO DE MORTE DO EMPREGADO, QUAL O PROCEDIMENTO QUE O SÍNDICO DEVE TER PARA EFETUAR A RESCISÃO?
* SECOVI- Em virtude de morte do empregado, o pagamento dos direitos por ele adquiridos pode ser efetuado diretamente aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social, na administradora ou no próprio condomínio. Ta) rescisão só será homologada se houver interesse das partes. Deve-se exigir da viúva esta comprovação por meio da certidão de casamento.
082) - QUANTAS VEZES 0 EMPREGADO PODE DEIXAR DE COMPARECER AO SERVIÇO, SEM PREJUIZO DO SALÁRIO?
* SECOVI-
I - até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que, conforme declara em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua dependência econômica;
II - até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento;
III - por 5 dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana;
IV - por l dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada;
V - até 2 dias consecutivos ou não, para tirar o título de eleitor, nos termos da lei respectiva;
VI - no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do Serviço Militar.
083) O APOSENTADO QUE RETORNA AO TRABALHO TEM DIREITO A RECEBER O SALÁRIO FAMÍLIA DO EMPREGADOR?
SECOVI - O aposentado que retorna ao trabalho, recebe do empregador o salário- família até completar 65 anos de idade, se homem, e 60 anos, se mulher. A partir daí, o benefício é pago diretamente pela Previdência Social.
084) QUANDO A CARTEIRA DE TRABALHO DEVE SER ATUALIZADA?
SECOVI- A carteira de trabalho deve ser freqüentemente atualizada, devendo ser solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento da contribuição sindical, férias e alterações contratuais. Contudo com o aumento de salário mensal fica difícil fazer estas anotações mensalmente, pois, um empregado teria após 30 anos de serviço pelo menos 30 carteiras.
085) QUAL É O PRAZO QUE O EMPREGADOR TEM PARA DEVOLVER AO EMPREGADO, A CARTEIRA DE TRABALHO, QUE TOMOU PARA ANOTAÇÕES?
SECOVI - O empregador tem o prazo, improrrogável, de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse prazo começa ser contado a partir do momento da entrega desta. A mesma deve ser devolvida mediante contra-recibo
086) QUAL O PRAZO QUE O EMPREGADO TEM PARA SOLICITAR O 13º POR OCASIÃO DAS FÉRIAS?
SECOVI- O prazo para solicitação da 111 parcela do 13º salário para os empregados que pretendem receber por ocasião das férias , até 31 de janeiro.
A Lei 4.749165, que criou o 13º salário, prevê a antecipação da 1ºparcela entre os meses de fevereiro e novembro de cada ano. A referida Lei não obriga o pagamento do adiantamento no mesmo mês a todos os empregados.
087) EXISTE ALGUM CRITÉRIO DE PRECEDÊNCIA PARA APLICAÇÃO DE PENALIDADES AO EMPREGADO, NO CASO DE SUSPENSÕES E ADVERTÊNCIAS?
SECOVI - Na aplicação das penalidades deve-se tomar algumas precauções. Assim, se a falta é pequena aplica-se apenas uma advertência por escrito. Se a falta é grave aplica-se suspensão por um dia, e no caso de reincidência a penalidade de suspensão poderá ser por dois ou três dias.
088) AS HORAS EXTRAS FICAM INCORPORADAS AO SALÁRIO?
SECOVI - A incorporação das horas extras a o salário não vigora mais, em função do Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho que assim determina: 'A supressão, pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor das horas mensais suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicado pelo valor da hora dia da supressão. Não é necessário homologaras perante o sindicato ou delegacia trabalho
089) QUAL A QUANTIDADE DE HORAS EXTRAS PERMITIDAS POR MÊS PARA O FUNCIONÁRIO DE CONDOMÍNIO?
SECOVI - Conforme preceitua o art. 59 da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares, em número não excedente a duas horas por dia.
Fonte: Secovi e AABIC
PAGE 06.1 – CONCLUSÕES DA AABIC
.
* PERGUNDAS E RESPOSTAS ESCLARECIDAS A SÍNDICOS DE TODO O BRASIL
001) A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIOS NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO É DOCUMENTO VÁLIDO ENTRE OS CONDÔMINOS?
AABIC - Sim. A convenção de condomínio não registrada é plenamente aplicável aos condôminos. A falta do registro em cartório é um ato de insubordinação à lei, o que não dá aos condôminos o direito de insubordinação às regras da convenção
002) COMO DEVEM PROCEDER AOS CONDÔMINOS PARA ELABORAR UM REGULAMENTO INTERNO E QUAL O QUORUM MÍNIMO PARA SUA APROVAÇÃO?
AABIC - Para elaboração de um regulamento interno, os condôminos devem analisar o condomínio quanto aos tipos de habitantes que lá convivem, o que o condomínio dispõe no tocante a áreas de lazer, garagens, espaços de utilização social, piscinas, quadras e jardins, entre outros itens. É de fundamental importância que a elaboração do regulamento seja feita de acordo com a realidade do condomínio, evitando-se a simples cópia de documentos já existentes, que servem apenas aos condomínios para os quais foram feitos. O artigo 9º, § 3º, letra m da Lei de Condomínios remete ao texto da convenção, a forma e o quorum para aprovação do regulamento interno, quando este não é parte integrante da própria convenção.
003) O QUE ACONTECE SE UM EDIFÍCIO POSSUIR CONVENÇÃO, MAS NÃO TIVER UM REGULAMENTO INTERNO?
AABIC - Quando o edifício possui convenção, mas não regulamento, os condôminos e demais moradores podem encontrar dificuldades na disciplina e utilização de coisas e áreas comuns se a convenção for omissa quanto a esses itens. Porém, se o texto da convenção contiver todas as regras e/ou o próprio regulamento em seu corpo, não será necessária a elaboração de outros regulamentos.
004) QUAL A DIFERENÇA ENTRE A CONVENÇÃO E O REGULAMENTO INTERNO DE UM CONDOMÍNIO?
AABIC - A diferença se refere à competência quanto às matérias que cada documento poderá consignar. A convenção de condomínio, por imposição da Lei nº 4.591/64, deverá conter 12 itens principais, entre os quais a discriminação das partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, modo de utilização das coisas e serviços comuns, entre outras, podendo, inclusive, disciplinar todas as matérias relacionadas à vida condominial e até mesmo as que poderiam ser inscritas em regulamentos específicos. O regulamento interno, por sua vez, é um documento mais limitado quanto à competência legislativa no condomínio, podendo ser utilizado como instrumento para regular o convívio entre condôminos e moradores, utilização de áreas e equipamentos. Diferentemente das convenções, no entanto, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como exclusivas de sua competência.
005) COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER PARA GARANTIR A SEGURANÇA DO EDIFÍCIO, QUANDO NELE HOUVER UNIDADES DISPONÍVEIS PARA VENDA OU LOCAÇÃO?
AABIC - A garantia da segurança nos edifícios se dá, nesses casos, com a adoção de medidas simples, como centralizar as informações com o zelador do edifício, unificar a disposição de placas no jardim do prédio, permitindo apenas o ingresso de pessoas identificadas por documentos e devidamente autorizada pelos proprietários. Ao porteiro ou vigia deve ficar a orientação de não permitir a entrada de quem quer que seja, sem o estrito respeito aos procedimentos de identificação e autorização.
FONTES: AABIC E SECOVI
* PERGUNDAS E RESPOSTAS ESCLARECIDAS A SÍNDICOS DE TODO O BRASIL
001) A CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIOS NÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO É DOCUMENTO VÁLIDO ENTRE OS CONDÔMINOS?
AABIC - Sim. A convenção de condomínio não registrada é plenamente aplicável aos condôminos. A falta do registro em cartório é um ato de insubordinação à lei, o que não dá aos condôminos o direito de insubordinação às regras da convenção
002) COMO DEVEM PROCEDER AOS CONDÔMINOS PARA ELABORAR UM REGULAMENTO INTERNO E QUAL O QUORUM MÍNIMO PARA SUA APROVAÇÃO?
AABIC - Para elaboração de um regulamento interno, os condôminos devem analisar o condomínio quanto aos tipos de habitantes que lá convivem, o que o condomínio dispõe no tocante a áreas de lazer, garagens, espaços de utilização social, piscinas, quadras e jardins, entre outros itens. É de fundamental importância que a elaboração do regulamento seja feita de acordo com a realidade do condomínio, evitando-se a simples cópia de documentos já existentes, que servem apenas aos condomínios para os quais foram feitos. O artigo 9º, § 3º, letra m da Lei de Condomínios remete ao texto da convenção, a forma e o quorum para aprovação do regulamento interno, quando este não é parte integrante da própria convenção.
003) O QUE ACONTECE SE UM EDIFÍCIO POSSUIR CONVENÇÃO, MAS NÃO TIVER UM REGULAMENTO INTERNO?
AABIC - Quando o edifício possui convenção, mas não regulamento, os condôminos e demais moradores podem encontrar dificuldades na disciplina e utilização de coisas e áreas comuns se a convenção for omissa quanto a esses itens. Porém, se o texto da convenção contiver todas as regras e/ou o próprio regulamento em seu corpo, não será necessária a elaboração de outros regulamentos.
004) QUAL A DIFERENÇA ENTRE A CONVENÇÃO E O REGULAMENTO INTERNO DE UM CONDOMÍNIO?
AABIC - A diferença se refere à competência quanto às matérias que cada documento poderá consignar. A convenção de condomínio, por imposição da Lei nº 4.591/64, deverá conter 12 itens principais, entre os quais a discriminação das partes de propriedade exclusiva e as de uso comum, modo de utilização das coisas e serviços comuns, entre outras, podendo, inclusive, disciplinar todas as matérias relacionadas à vida condominial e até mesmo as que poderiam ser inscritas em regulamentos específicos. O regulamento interno, por sua vez, é um documento mais limitado quanto à competência legislativa no condomínio, podendo ser utilizado como instrumento para regular o convívio entre condôminos e moradores, utilização de áreas e equipamentos. Diferentemente das convenções, no entanto, o regulamento interno não poderá conter as matérias que a lei remete como exclusivas de sua competência.
005) COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER PARA GARANTIR A SEGURANÇA DO EDIFÍCIO, QUANDO NELE HOUVER UNIDADES DISPONÍVEIS PARA VENDA OU LOCAÇÃO?
AABIC - A garantia da segurança nos edifícios se dá, nesses casos, com a adoção de medidas simples, como centralizar as informações com o zelador do edifício, unificar a disposição de placas no jardim do prédio, permitindo apenas o ingresso de pessoas identificadas por documentos e devidamente autorizada pelos proprietários. Ao porteiro ou vigia deve ficar a orientação de não permitir a entrada de quem quer que seja, sem o estrito respeito aos procedimentos de identificação e autorização.
FONTES: AABIC E SECOVI
* PAGE 07 - ESTRUTURA BÁSICA DO CONDOMÍNIO
.
* O CONDOMÍNIO. O SÍNDICO. A CONSERVADORA.
Um Lugar Comum para Todos, onde o Síndico é o Representante Legal.
DENOMINA-se condomínio uma edificação ou conjunto de edificações destinado ao uso habitacional ou comercial, construído, sob forma de unidades autônomas devidamente identificadas, com áreas de uso comum, pertencentes a vários proprietários.
Doutor Clóvis Bevilaqua, em seu comentário ao Código Civil, diz que o “Condomínio ou co-propriedade é forma atípica da propriedade em que o sujeito de direito não é um indivíduo que o exerça, com exclusão dos outros. São duas ou mais pessoas que exercem o direito simultaneamente”. E continua: ... “Condômino pode usar da coisa comum segundo o destino que lhe é próprio, porém de modo a não impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os interesses da comunhão; de onde se conclui que o Condomínio é uma propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos”.
No Brasil, a Lei 4591/64 estabeleceu as bases para o funcionamento de um Condomínio, determinando a existência de uma convenção, criada e aprovada pela Assembléia de Condôminos, e a eleição de um Síndico para se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.
Outras leis também tratam do assunto: Código Civil de 1916, com vários dispositivos para divisão de propriedade, Constituição Federal, Código Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias, Leis Estaduais, Municipais, a Lei do Condomínio (4.591/64) e o Novo Código Civil/2003.
Para efeitos fiscais, o Condomínio não é pessoa jurídica. Portanto, dispensado de declaração de Imposto de Renda. Mas, se auferir rendimentos de capital ou pagar rendimentos sujeitos à retenção na fonte, a inscrição no CNPJ – CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS JURÍDICAS é obrigatória, de acordo com a instrução normativa da Secretaria da Receita Federal nº 87, de 24 de agosto de 1994.
Além da convenção condominial, os Condôminos estão sujeitos à observância de regras de comportamento constante de normas internas, que variam de Condomínio para Condomínio. Esses regulamentos, embora limitam a atuação de cada condômino, são feitos em beneficio de todos, dentro do principio de convivência social de uma comunidade especial que é o Condomínio. Até as atitudes abusivas de um condômino podem ser punidas com multas e penalidades previstas no Novo Código Civil.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O REGISTRO:
• Convenção do Condomínio registrada em Cartório
• Ata da Assembléia que o Síndico foi eleito
• Preenchimento da FIC - Ficha de Inscrição Cadastral, adquirida em papelaria.
• Cópia do CPF do Síndico
• Protocolo de entrada da FIC na Agência da Receita Federal na jurisdição do prédio.
SÍNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.
Eleito pela Assembléia Geral dos Condôminos para um mandato de até dois anos, o Síndico é o responsável direto do Condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança e a limpeza do Edifício. Como representante legal do Condomínio responde civil e criminalmente, por atos administrativos e danos causados a terceiros ou aos próprios condôminos.
O Síndico é o responsável pelos recursos do Condomínio, portanto, deve prestar contas pelo menos uma vez por ano, fazer cumprir as determinações das assembléias, zelar pela manutenção do edifício, contratar ou demitir funcionários e evitar desordens nas áreas comuns do condomínio. Enfim, garantir o funcionamento pleno do edifício, além de fazer cumprir as deliberações das Assembléias e, em especial, a dos encargos que a Convenção do Condomínio obriga aos moradores.
Como legítimo representante da Comunidade, o Síndico tem competência para ingressar em Juízo contra qualquer Condômino ou estranho, que não cumpra com suas obrigações perante o Condomínio, independentemente de prévia autorização da Assembléia. Deve acionar o Condômino em mora de suas contribuições, como também impedi-lo de converter para uso privado partes comuns do edifício, ou que mude a fachada do prédio, altere a decoração das portas, esquadrias, etc. Também representará o Condomínio em processos relativos às reclamações trabalhistas.
Para tantos desafios um Sindico deve ser uma pessoa enérgica em suas ações e que tenha compreensão para defender os interesses do prédio. Pode ser inquilino ou proprietário, como também uma pessoa não residente. Melhor ainda se reunir conhecimentos gerais de administração, de contabilidade, das leis condominiais, trabalhistas e previdenciárias.
Sindico interessado em aposentadoria terá suporte no decreto 611, de 21/07/1992, que regulamenta os benefícios da Previdência Social, no art. 8, parágrafo único, letra B, permite ao Síndico, de forma facultativa, filiar-se à Previdência Social. Mas não será empregado do Condomínio. A despesa deverá ser custeada pelo próprio contribuinte, a não ser que a Assembléia Geral aprove o ônus.
REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM SÍNDICO
Em Higienópolis e Perdizes, na cidade de São Paulo, um grupo de Síndico elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho da função. São elas:
1º) Observar a Lei do Condomínio e as disposições posteriores sobre os Condomínios.
2º) Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção, do Regimento Interno e das Assembléias.
3º) Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédio em boas condições, evitando a sua desvalorização por eventual falta de conservação geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua fachada.
4º) Estar sempre atento com a segurança do Condomínio e de seus habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigências dos poderes públicos.
5º) Manter bom relacionamento com os Condôminos, facilitando contatos pessoais ou telefônicos, pois os diálogos democráticos facilitam a harmonia e a paz no Condomínio, sejam Condôminos ou Administradores.
6º) O Síndico não deve ser apenas um somador de despesas, deve economizar tudo o que for possível, sem prejudicar o bom funcionamento do Condomínio, especialmente o consumo de água e de energia elétrica.
7º) Informar os Condôminos sobre as reformas ou obras que se tornem necessárias, apresentando com antecedência os orçamentos. Levar em consideração que boa conservação economiza alto custo de reformas.
8º) Aplicar os recursos aprovados pela Assembléia para os seus fins específicos.
9º) Propor na Assembléia a criação de Comissão de Obras.
10º) Apresentar os balancetes de cada mês, o mais tardar até o dia 15 do mês subseqüente e o do ano findo até o dia 31 de janeiro, com os devidos esclarecimentos. A documentação deve estar sempre à disposição dos Condôminos.
11º) Insistir e conscientizar sobre a presença dos Condôminos nas Assembléias.
12º) Proporcionar aos filhos dos Condôminos recreação condizente com as facilidades que o Condômino dispõe, solicitando, porém, colaboração necessária dos pais para que se evitem estrago nos jardins, quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte térrea de recepção do edifício.
Estas regras dão ao Síndico subsídios para sua atuação, completando na parte que lhe cabe, os itens que constam no Regulamento Interno.
* O CONDOMÍNIO. O SÍNDICO. A CONSERVADORA.
Um Lugar Comum para Todos, onde o Síndico é o Representante Legal.
DENOMINA-se condomínio uma edificação ou conjunto de edificações destinado ao uso habitacional ou comercial, construído, sob forma de unidades autônomas devidamente identificadas, com áreas de uso comum, pertencentes a vários proprietários.
Doutor Clóvis Bevilaqua, em seu comentário ao Código Civil, diz que o “Condomínio ou co-propriedade é forma atípica da propriedade em que o sujeito de direito não é um indivíduo que o exerça, com exclusão dos outros. São duas ou mais pessoas que exercem o direito simultaneamente”. E continua: ... “Condômino pode usar da coisa comum segundo o destino que lhe é próprio, porém de modo a não impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os interesses da comunhão; de onde se conclui que o Condomínio é uma propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos”.
No Brasil, a Lei 4591/64 estabeleceu as bases para o funcionamento de um Condomínio, determinando a existência de uma convenção, criada e aprovada pela Assembléia de Condôminos, e a eleição de um Síndico para se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.
Outras leis também tratam do assunto: Código Civil de 1916, com vários dispositivos para divisão de propriedade, Constituição Federal, Código Penal, Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias, Leis Estaduais, Municipais, a Lei do Condomínio (4.591/64) e o Novo Código Civil/2003.
Para efeitos fiscais, o Condomínio não é pessoa jurídica. Portanto, dispensado de declaração de Imposto de Renda. Mas, se auferir rendimentos de capital ou pagar rendimentos sujeitos à retenção na fonte, a inscrição no CNPJ – CADASTRO NACIONAL DE PESSOAS JURÍDICAS é obrigatória, de acordo com a instrução normativa da Secretaria da Receita Federal nº 87, de 24 de agosto de 1994.
Além da convenção condominial, os Condôminos estão sujeitos à observância de regras de comportamento constante de normas internas, que variam de Condomínio para Condomínio. Esses regulamentos, embora limitam a atuação de cada condômino, são feitos em beneficio de todos, dentro do principio de convivência social de uma comunidade especial que é o Condomínio. Até as atitudes abusivas de um condômino podem ser punidas com multas e penalidades previstas no Novo Código Civil.
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA O REGISTRO:
• Convenção do Condomínio registrada em Cartório
• Ata da Assembléia que o Síndico foi eleito
• Preenchimento da FIC - Ficha de Inscrição Cadastral, adquirida em papelaria.
• Cópia do CPF do Síndico
• Protocolo de entrada da FIC na Agência da Receita Federal na jurisdição do prédio.
SÍNDICO. O REPRESENTANTE LEGAL.
Eleito pela Assembléia Geral dos Condôminos para um mandato de até dois anos, o Síndico é o responsável direto do Condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança e a limpeza do Edifício. Como representante legal do Condomínio responde civil e criminalmente, por atos administrativos e danos causados a terceiros ou aos próprios condôminos.
O Síndico é o responsável pelos recursos do Condomínio, portanto, deve prestar contas pelo menos uma vez por ano, fazer cumprir as determinações das assembléias, zelar pela manutenção do edifício, contratar ou demitir funcionários e evitar desordens nas áreas comuns do condomínio. Enfim, garantir o funcionamento pleno do edifício, além de fazer cumprir as deliberações das Assembléias e, em especial, a dos encargos que a Convenção do Condomínio obriga aos moradores.
Como legítimo representante da Comunidade, o Síndico tem competência para ingressar em Juízo contra qualquer Condômino ou estranho, que não cumpra com suas obrigações perante o Condomínio, independentemente de prévia autorização da Assembléia. Deve acionar o Condômino em mora de suas contribuições, como também impedi-lo de converter para uso privado partes comuns do edifício, ou que mude a fachada do prédio, altere a decoração das portas, esquadrias, etc. Também representará o Condomínio em processos relativos às reclamações trabalhistas.
Para tantos desafios um Sindico deve ser uma pessoa enérgica em suas ações e que tenha compreensão para defender os interesses do prédio. Pode ser inquilino ou proprietário, como também uma pessoa não residente. Melhor ainda se reunir conhecimentos gerais de administração, de contabilidade, das leis condominiais, trabalhistas e previdenciárias.
Sindico interessado em aposentadoria terá suporte no decreto 611, de 21/07/1992, que regulamenta os benefícios da Previdência Social, no art. 8, parágrafo único, letra B, permite ao Síndico, de forma facultativa, filiar-se à Previdência Social. Mas não será empregado do Condomínio. A despesa deverá ser custeada pelo próprio contribuinte, a não ser que a Assembléia Geral aprove o ônus.
REGRAS FUNDAMENTAIS PARA O BOM DESEMPENHO DE UM SÍNDICO
Em Higienópolis e Perdizes, na cidade de São Paulo, um grupo de Síndico elaborou um conjunto de regras, que ajudam no desempenho da função. São elas:
1º) Observar a Lei do Condomínio e as disposições posteriores sobre os Condomínios.
2º) Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção, do Regimento Interno e das Assembléias.
3º) Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédio em boas condições, evitando a sua desvalorização por eventual falta de conservação geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a sua fachada.
4º) Estar sempre atento com a segurança do Condomínio e de seus habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigências dos poderes públicos.
5º) Manter bom relacionamento com os Condôminos, facilitando contatos pessoais ou telefônicos, pois os diálogos democráticos facilitam a harmonia e a paz no Condomínio, sejam Condôminos ou Administradores.
6º) O Síndico não deve ser apenas um somador de despesas, deve economizar tudo o que for possível, sem prejudicar o bom funcionamento do Condomínio, especialmente o consumo de água e de energia elétrica.
7º) Informar os Condôminos sobre as reformas ou obras que se tornem necessárias, apresentando com antecedência os orçamentos. Levar em consideração que boa conservação economiza alto custo de reformas.
8º) Aplicar os recursos aprovados pela Assembléia para os seus fins específicos.
9º) Propor na Assembléia a criação de Comissão de Obras.
10º) Apresentar os balancetes de cada mês, o mais tardar até o dia 15 do mês subseqüente e o do ano findo até o dia 31 de janeiro, com os devidos esclarecimentos. A documentação deve estar sempre à disposição dos Condôminos.
11º) Insistir e conscientizar sobre a presença dos Condôminos nas Assembléias.
12º) Proporcionar aos filhos dos Condôminos recreação condizente com as facilidades que o Condômino dispõe, solicitando, porém, colaboração necessária dos pais para que se evitem estrago nos jardins, quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte térrea de recepção do edifício.
Estas regras dão ao Síndico subsídios para sua atuação, completando na parte que lhe cabe, os itens que constam no Regulamento Interno.
Assinar:
Postagens (Atom)